不動産は高額な商品のため、どうしてもトラブルになるリスクがあります。そのため、事前にどんなトラブルが発生しやすく、そのトラブルはどのように解決するかを知っておくべきです。
今回は、不動産売買で陥りやすい3つのトラブル事例を紹介します。
1.不動産会社を介さない取引
不動産売買をするときには、その不動産の名義人であれば自ら売主になって物件を売却することも可能です。通常は不動産会社に仲介を依頼しますが、仲介手数料がかかるので自ら売主となるケースも少ないながら存在します。
1-1自ら売主
不動産の売買は「宅地建物取引業」の免許が必要です。ただ、免許が必要なのは、「不特定多数」に「繰り返し売買」するような営利目的の売買に限られます。そのため、自らの不動産を1度だけ売買する行為は、宅地建物取引業の免許は不要ということです。
1-2自ら売主のトラブル
自ら売主になると、不動産の売買時のトラブルリスクが高まります。なぜなら、不動産の売買には以下のような専門的な手続きが必要だからです。
・購入申込受付
・売買契約
・住宅ローン手続き
・物件引渡業務
まず、不動産を売買するときには一旦申込を受け付けてから、売買契約を結ぶケースがほとんどです。購入申込を受けることで、手付金額や残代金などの「金額の整理」をします。そして、手付金の振り込みが終わった後に、重要事項説明をして売買契約書を締結します。
この「重要事項説明書」も通常は不動産会社が行いますので、自ら売主の場合には自分で重要事項説明書を作成します。ただ、この書類は非常に専門的な書類なので、素人が作成すると重要事項を網羅できない可能性が高いです。そうなると、引渡後に買主とトラブルになるリスクが上がります。
また、買主は住宅ローンを組む方が多いので、そのローン斡旋も不動産会社が行います。そのため、自ら売主だと買主が自分で住宅ローンの手続きを行いますので不備があったり、進捗していなかったりするケースがあるのです。そのような状況になれば、売買契約のキャンセルリスクが高まります。
また、物件の引渡時は、抵当権抹消や所有権移転手続きがあります。この手続きは自分でも行うことができますが、手続きが煩雑なので通常は司法書士に依頼します。自ら売主だと、その司法書士の手配なども自分で行うため、不備が発生しトラブルに発展するリスクが高いのです。
1-3解決方法
解決方法としては、まず自ら売主にならないことです。不動産会社に仲介を依頼すれば、上述のようなトラブルリスクは極めて低くなります。ただ、仲介手数料は百万円単位でかかる費用なので、どうしても自分で売買を行いたい場合には、書面は司法書士に作成依頼をしましょう。
司法書士で不動産を専門にしている事務所であれば、売買契約書など不動産関連の書類を作成できます。費用も数万円から請け負っている司法書士事務所もあるので、仲介手数料よりも安く済みます。ただ、不動産会社よりは専門性は弱い場合が多いので、司法書士の力量を良く吟味しましょう。
2.瑕疵担保責任に関してのトラブル
不動産売買で陥りやすいトラブルの2つ目は「瑕疵担保責任」に関してのトラブルです。瑕疵とは「欠陥」のことで、瑕疵担保責任とは引渡後に瑕疵があったことが発覚したら、売主が責任をもつということです。
中古不動産の売買だと、通常「引渡後から1年の間は瑕疵担保責任を持つ」のように、期間を限定して瑕疵担保責任を実施します。
ただ、トラブルとして気を付けるべきは「売主が知っていたのに告げなかった瑕疵」についです。この悪意ある瑕疵については、たとえ特約を付けて期限を定めていても、その期限は関係なく責任を追及されます。
たとえば、家の壁部分から雨漏りをしていたことを告げずに引き渡したら、その瑕疵が発覚したときに売主は補修義務があります。そのため、大きな瑕疵がある場合には不動産会社に必ず申告しましょう。瑕疵を申告するリスクよりも、引渡し後に発覚するリスクの方が大きいです。
【「瑕疵担保責任」について】
・瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
・「心理的瑕疵あり」は事故物件などが関係している！売却時の告知義務について
3.解約・解除に関してのトラブル
さいごに、契約解除に関してのトラブルです。買主・売主ともに一方的に契約を解除すると、預けていた手付金が違約金となります。（⇒不動産売買契約における3つの「手付金」をそれぞれ理解）
つまり、買主は売主に預けていた手付金を没収され、売主は手付金を返還した上で手付金と同額を買主に支払うことで契約解除ができます。
ただ、「契約違反」「住宅ローン非承認」の場合には白紙解約となるので、手付金は返還されます。トラブルとして多いのが、特に「契約違反」によるものです。契約違反とは、具体的に「重要事項説明」の説明不十分による契約違反です。
重要事項説明書に重要事項の記載がなかったり、口頭での説明が不足していたりする場合に、買主が「契約違反（重要事項説明義務違反）を理由に白紙解約を迫る場合があります。
このようなことがないように、まず不動産購入時にもらった重要事項説明書は必ず仲介する不動産会社に渡しましょう。もし手元になければ、購入した不動産会社から取り寄せるべきです。また、説明不十分にならないような優良不動産会社に仲介を依頼することも、トラブル回避の方法となります。
4.まとめ｜仲介業者は慎重に選ぼう
いかがでしたか？
1.不動産会社を介さない取引
⇒仲介業者と通すか、重要事項説明書などの難しい書類は司法書士に依頼するなど。
2.瑕疵担保責任に関してのトラブル
⇒しっかりすべてを告知する。
3.解約・解除に関してのトラブル
⇒重要事項説明書はしっかり作成＆管理を仲介業者にお願いする
不動産売買で注意するべきトラブルは上記のようなトラブルです。（こちらでも紹介しています。⇒不動産売却をする前に目を通しておきたいトラブル事例一覧 ）
これらのトラブルは全て、仲介する「不動産会社」が優良かどうかは大きなカギとなります。そのため、不動産売買時には不動産会社選びを慎重に行いましょう。
