朝日新聞とNHK、2つのニュースから「不動産新バブル」についてみていきます。
いま不動産の地価が上がっており、不動産業界に明るい兆しも見えかけています。それぞれ、専門家たちはどういった見方をしているのでしょうか？
そして、筆者の考察も紹介していきます。
◆朝日新聞ニュース「不動産取引、路線価の2.6倍に」
不動産業界の衰退が囁かれる中、非常に興味深いニュースを発見しました。朝日新聞によると、「不動産取引が路線価の2.6倍にもなっている」として、不動産の新バブルを懸念する声もあります。詳細を見ていきましょう。
その内容とは、投資家からお金を集めて不動産を買い、賃料収益などを分配する上場不動産投資信託（J－REIT【リート】）で、最近取得された物件の価格水準が、相続税などの基準となる路線価の平均2.6倍となっていることがわかったのです。目安とされる1.5倍程度より遥かに高く、一部では10倍超の物件もあるほどでした。日本銀行の金融緩和であふれたお金が不動産市場に流入し、東京の2017年分の最高路線価はバブル期を超えています。取引価格も高めになっており、「新バブル」も懸念されています。
リートは証券を発行したり銀行からお金を借りたりして資金を集め、不動産を買うものです。毎年の新規不動産取得額は1.5兆円超で、国内最大の買い手とされています。
日本不動産の鑑定士協会連合会副会長、並びに不動産鑑定会社ICHIが集めた、リートの12～17年の物件取得価格と、近隣の17年分の路線価を比べたところ、非常に驚くべきことがわかりました。今月までにデータを取得できた計1325件の価格は、平均で路線価の約2.6倍でした。16、17年の取得物件の中には、東京都心や大阪市、福岡市、成田空港周辺のビルやホテルで5～15倍の物件もあるほどでした。
もともと、路線価より取引価格は高めですが、それでも不動産アナリスト曰く「1.5倍程度が目安」だといわれています。しかし、地価上昇によるオフィス資料の値上がりや、訪日客増加によるホテルの稼働率上昇で、リートは高めの取得価格でも十分に賃料収益は得られるとし、路線価との比較は「適切でない」とするリートもあります。
ただ、ICHIによると、都心3区（千代田区、中央区、港区）でのオフィス関連のリートの収益率は17年春に4％を切り、11年の約5％から下がっています。業界では3.5％が収益悪化ラインとされる中、「路線価をはるかに超えた取引が増え、新たなバブルの可能性がある。収益は出るのは低金利で資金が集まるおかげで、今後にも注意が必要だ」と専門家は見ています。
出典：こちらより
◆「新バブル」も想定済！？
2020年に控える東京オリンピック・パラリンピックなどに向けて路線価は上がりました。「不動産バブルは大暴落する」と言われていたにも関わらず、真逆のことが起きていると思うかもしれません。
しかし、それは既に織り込み済みかもしれません。というのも、実際に不動産バブルに至るまでの過程は想定済みで、一度大きく上昇することも考えられていました。
不動産価格のピークは既に終わっていますが、オリンピック前後は緩やかに上昇すると見込んでいます。その結果、家を売るのは2018年頃がベストだといわれています。
そこからは不動産の価値は下がる一方でしょう。「売り」が相次ぐ予想です。そこまでを含めた「不動産新バブル」だと言えそうです。
恐怖のシナリオは既に出来上がっているのかもしれません。
【不動産バブル崩壊に関する記事】（内部リンク）
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◆NHKニュース「首都圏の新築マンション平均価格26年ぶりの高値」
次に、NHKのニュースからはこんな情報が発信されました。
首都圏で、新築マンションの平均価格が26年ぶりの高値の水準に達しました。購入層に関しては、夫婦共働き世帯などを中心に今のところ売れ行きは好調です。しかし、価格が上がったために購入を諦めるファミリー層も増えているので、今後の値下げ動向に注目すべきという専門家もいます。
調査によると、首都圏の新築マンション1戸当たりの平均価格は、4年前から上昇傾向が続いていて、一昨年には5518万円まで上昇し、平均価格は、バブル景気のあとの平成4年以降で最も高いという結果になりました。また上昇は今年に入っても続いており、6月までの半年間の平均価格は5884万円と、上半期としては平成3年以来、26年ぶりの高値を記録しました。
価格上昇の理由としては、東京オリンピック・パラリンピック関連の工事が増加したことによって、業者間で取り合いになっていることが挙げられます。不動産各社も工事に伴い人件費や建設資材などのコストが上がっています。
需要を支えているのは共働き夫婦世帯なので、需要の層のニーズにどれだけ応えられるかも売れ行きを左右しているでしょう。また、今後は利便性や立地によって価格が二極化していくことが予想されています。
一方、新築マンションは値上がりすぎて価格ピークは過ぎており、手が届かないと購入を諦めていたファミリー層が中古マンションなどに流れ、新築マンションの価格が下がる可能性もありそうです。専門家たちは、今年の後半から値下げの動きも出てくるとみています。購入したくても出来なかった購入希望者が溢れかえっているため、価格調整次第では再び販売が加速していく可能性もあるでしょう。
◆「東京都内」の不動産はしっかり考えよう
あくまでも、これらは「東京」の話です。東京以外の地方はそれほど変動はないでしょう。
「東京都内」の不動産を売却する場合は、しっかりと準備をしましょう。東京都内の不動産は需要も供給も高く、今後も高値で売れる可能性が高いためです。
⇒「東京都内」の不動産を高く売却するための知っておきたい重要事項
その他、地方の土地はあまり変わっていません。それは東京に一点集中していることや、地方では空き家が増加、人口が減少していることも要因として挙げられます。
◆不動産一括査定サイトであなたの不動産の価値を知っておこう
まずは、自身の不動産を一括査定サイトで査定してもらい、価値を知っておくことをお勧めします。一括査定サイトは絶対に売らなければならないというわけではありません。実際に不動産会社との媒介契約を結ばなければ、「様子見」で調べることができます。もちろん無料です。
今の価格と、今後の価格の変化をみて決めても良いでしょう。いずれにしても、不動産バブルは今後崩壊するといわれていて、それは来年、再来年ほどだといわれています。今の内から対策を考えておくことをおススメします。