所有している不動産を売却したいとき、自分ではなかなか価格が分かりませんよね。
ある程度の目安が分かれば不動産売却の大きな助けとなりますが、この際に利用されるのが不動産鑑定士による鑑定、あるいは不動産業者による査定です。
同じように思えるこの両者ですが、実は決定的な違いがあります。
そこで今回は、不動産鑑定士の鑑定と不動産業者の査定の違い、そしてシーン別でどちらを利用するのがおススメかも合わせて紹介します。
■不動産鑑定士とは？
まず、「不動産鑑定士」から説明しなければなりません。
不動産鑑定士とは、周辺環境や様々な条件を考慮しながら、適正な地価を判断して、不動産の有効利用を判定する人です。
不動産の価格をつけるだけでなく、その不動産をどのようにすれば適正に利用できるか、それを知る専門家でもあります。
▲不動産鑑定士の活躍の場
不動産鑑定士は、様々な現場で活躍しており、代表的なのが不動産の鑑定業務です。
毎年国や都道府県が実施している「地価公示」「都道府県地価調査」などで、実際に現場に出て鑑定を行なっているのは不動産鑑定士の人たちです。
公共の現場だけでなく、民間の場でも不動産鑑定士は活躍しています。
例えば、所有している不動産を担保にしてお金を借りたい場合、不動産鑑定士の鑑定評価書があれば、借りられる金額の目安が把握できます。
また、不動産を相続した際にも、正確な鑑定評価書があれば公平に財産分与が行なえます。
不動産鑑定士の知られざるもう一つの業務、それがコンサルティング業務です。
不動産の有効利用や開発計画などを、個人だけでなく企業に対しても提案していきます。
■不動産鑑定士の鑑定と不動産業者の査定の違いとは？
ここでは、不動産鑑定士の鑑定と不動産業者の査定の違いについて見てきましょう。
▲持っている資格が違う
まずは、鑑定や査定を行なう人たちが所有している資格の違いです。
不動産鑑定士は、国家資格である「不動産鑑定士」という資格を持っています。
一方の不動産業者は、持っている資格は「宅地建物取引士」、いわゆる「宅建」です。
▲できることが違う
不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産鑑定を独占的に行うことができます。
宅建の資格しかない不動産業者が不動産鑑定を行うことは、法律に違反します。
逆に、不動産業者は自ら売主として、あるいは仲介業者、代理業者として、不動産を不特定の人に売買することを仕事にしています。
特に仲介業務については、宅建業者の免許を持っている不動産業者でないと行なえなく、不動産鑑定士はアドバイスこそできますが、実際に仲介することができません。
▲費用が違う
不動産業者による査定は、無料で行われます。
不動産業者が査定を有料で承ってしまうと、それは不動産鑑定士の領域を犯すこととなり、「不動産の鑑定評価に関する法律」に違反することとなります。
一方、不動産鑑定士の鑑定は、初回の相談は無料なことが多いですが、実際に鑑定をして評価書を作成してもらおうとすると10万円以上はかかります。
▲出来上がりが違う
不動産業者の査定は、おおむね紙1枚で収まります。
一方の不動産鑑定士の鑑定評価書は、何枚ではなく冊子になっており、まるで論文のような体裁になっています。
▲完成までの期間が違う
不動産鑑定士の鑑定評価書は、完成までに2週間～3週間ほどかかりますので、時間には余裕を持った方がいいでしょう。
一方、不動産業者の査定は申し込んだその日にはもう査定書が完成します。
▲正確性が違う
不動産鑑定士の鑑定は、「不動産鑑定評価基準」というガイドラインによって、作業内容が詳細に定められています。
物価水準や行政による土地利用、天気なども考慮して不動産の鑑定が行われていますので、どの不動産鑑定士が行なってもほぼ同じ鑑定額が出ます。
一方、不動産業者の査定は特に統一したガイドラインがありませんので、査定を依頼した不動産業者によって査定額もまちまちです。
そもそも、不動産業者の査定は営業ツールの一環であり、ある程度高い査定額を出してお客を呼び込むことも、決して違反ではありません。
| 不動産鑑定士の鑑定 | 不動産業者の査定 | |
| 所有資格 | 不動産鑑定士 | 宅地建物取引士 |
| 仲介業務 | できない | できる |
| 鑑定業務 | できる | できない |
| 作成費用 | 10万円以上 | 無料 |
| 完成までの期間 | 2～3週間ほど | 当日 |
| 体裁 | 数十ページ | 1枚 |
| 正確性 | ガイドラインに沿って鑑定 | 統一基準はない |
■不動産業者の査定と不動産鑑定士の鑑定、どっちを利用した方がいい？
2つの方法があるならば、シーンに応じて使い分けるといいでしょう。
そこでここでは、不動産業者の査定と不動産鑑定士の鑑定、どっちを利用した方がいいかを、シーン別に見ていきましょう。
▲とりあえず参考価格を知りたい
とりあえずならば、不動産業者の査定で十分です。
とりあえずの場合、時間的な制約もあることが多いので、その日にできる不動産業者の査定がいいでしょう。
▲同族会社で売買をしたい
これは難しいところです。
価格にシビアでなくてもいいならば不動産業者、よりシビアに売買価格を知りたければ不動産鑑定士でしょう。
▲借地非訟事件の場合
裁判所が賃貸人に代わって、簡易な手続きで借地人に対して地代などを決定することを「借地非訟事件」といいます。
この場合、不動産業者の査定でも十分な場合がありますが、ケースバイケースですので、弁護士などに相談するといいでしょう。
■まとめ
上記以外に、「とにかく厳密な価格が知りたい」というケースがあれば、不動産鑑定士の鑑定をおススメします。
公の機関に提出書類がほしい場合には、不動産鑑定士の鑑定評価書が有効です。
不動産鑑定士は無料相談を行なっているところが多いので、不明点があれば相談するといいでしょう。
