住宅ローンを払わない状態で住宅を売却する方法は、「任意売却」という方法があります。任意売却をすれば、残債がある状態でも住宅を売却することが可能です。ただし、任意売却は特殊な売却方法なので、売却手続きが通常とは異なります。また、任意売却は「リスク」を伴う売却でもあるのです。
今回は、そんな任意売却の手続き方法やリスクについて解説します。
1.任意売却とは
さきほども記載したように、任意売却とは「残債があっても住宅を売却したい」ときに利用する売却方法です。
逆にいうと、住宅ローンが残ったままだと、その住宅ローンを完済するまでは原則住宅を売却できません。
1-1残債を完済する理由
住宅ローンを完済しないと住宅を売却できない理由は、金融機関がその住宅に対して「抵当権」を設定しているからです。抵当権とは、金融機関が住宅に設定する「担保」のことであり、担保設定がされたままでは、ほかの人に住宅を売却できないのです。
この抵当権は、住宅ローンを完済することでしか、基本は抹消手続きができません。
また、不動産の「任意売却」に登場するちょっとこんがらがってしまいがちな単語は下記のようになっています。
・残債（残債務）・・・ローンの未払い金の残高を意味する。
・抵当権・・・住宅ローンなどの貸付金返済保証（担保）として、弁済をすることが出来る権利です。住宅ローンを融資すうとその対象（不動産・物件）に抵当権の登記がされます。
つまり、住宅を担保にローンを組んでいるのです。この場合は抵当権は貸付業者にあります。
・債権者・・・借入をしている債務者に対して、貸している側が債権者です。一括返済などの権利を持っています。住宅ローンを銀行で組んだ場合は、その銀行や保証会社などの金融機関のことを指します。
・債務者・・・債権者の反対です。債務をしている側のことですね。パッと見わからないので、注意しましょう。
詳細はこちらでも記載しています。⇒不動産の『任意売却』はちょっと複雑！抑えておきたい登場人物
1-2任意売却の手続きとは
任意売却は、金融機関に「ローンは完済できないけど抵当権を抹消させてほしい」と、お願いに行く必要があります。しかし、金融機関も一度住宅ローンの契約を結んだ以上、簡単にOKは出せません。ただ、金融機関としても、「このまま債務不履行になるのは困る」というのも本心です。
万が一、住宅ローン借入者が自己破産にでもなれば、貸していたお金は戻ってこないという事態になるのです。そのため、「不動産を売却する理由」「住宅ローンを返済できない理由」「今後の資金計画」などによっては、任意売却を行った方が金融機関からしても良い場合もあるのです。
ただ、この交渉は一般的ではないため、素人が金融機関と話し合うのはハードルが高いです。そのため、大抵の場合は、任意売却を専門としている不動産コンサルティング会社に、金融機関との交渉を依頼します。
1-3任意売却の流れ
任意売却は前項のように、不動産コンサルティング会社に交渉を依頼して交渉が成立した後は、通常の住宅売却の流れと同じです。
つまり、以下のような流れで住宅を売却していきます。
色がついている部分は任意売却の流れです。
・任意売却専門の不動産コンサルタント会社に交渉を依頼
・銀行に抵当権の抹消を交渉
・不動産会社へ査定依頼
・不動産会社と媒介契約
・広告活動などで集客開始
・見学者を内覧、交渉
・申込を受け売買契約を締結
・住宅の引渡
・任意売却完了
ただ、金融機関からすると、「売却時期」と「売却金額」は非常に気になるところです。なぜなら、売却時期によって返済タイミングが決まり、売却金額によって一括返済額が決まるからです。そのため、金融機関によっては、売却時期や売却金額について意見を主張する金融機関もあります。
このようなときに、金融機関ときちんと交渉するため「不動産コンサルティング会社」が必要というワケです。
1-4任意売却のリスク
任意売却は、残債がある状態でも金融機関が抵当権を抹消することを、イレギュラー的に許可してくれるという点が大きなメリットになります。しかし、一方で任意売却には「信用情報に傷が付く」という、非常に大きなリスクがあるのです。
信用情報とは、以下のような情報のことを言います。
・過去の借り入れの延滞履歴
・自己破産履歴
たとえば、「学生時代カードでローンを組んで、たまたま口座にお金がなくて返済が1か月遅れてしまった」というような記録も延滞記録として残ります。この信用情報への履歴は、種類や会社によっても異なりますが5～8年程度消えません。
信用情報へ記録が残っているときは、ほかの借り入れを起こせなかったり、クレジットカードを作成できなかったりします。理由は、金融機関やカード会社は、「延滞」などを最も嫌がるからです。任意売却も、「残債を一括返済できなかった」という扱いになるので、延滞などと同じ心象になってしまうというワケです。
たとえば、任意売却の履歴が残ったまま、住宅ローンの審査をするとします。そうすると、住宅ローンを組もうとしている金融機関は、必ず「信用情報」を調べます。そこで「任意売却」の履歴があった時点で、どんなに年収が高かろうが否決になる可能性が極めて高いです。それだけ信用情報は厳しくチェックされるのです。
1-5任意売却のメリット・デメリット
任意売却は、本来であれば売主・買主両方からみてWin-Winの関係にあります。
売主は不動産を売ってお金を手に入れることが出来ますし、買主は物件が手に入ります。
その他にも、売却価格が高くなるケースがあるのです。というのも、もし住宅ローンが払えなくなってしまって物件を手放す場合、裁判所で競売をかけられて売ります。
しかし、その場合市場価格の5割～7割ほどになってしまうんです。任意売却することで、不動産会社が市場価格の8割以上の価格で売ることが出来るといわれています。
住宅ローンが払えないから競売しかないというわけではないので、持ち主としては良い選択肢になるのです。
デメリットとしては、任意売却をするのは主に任意売却を専門とする不動産コンサルティング会社なので、その会社の腕次第で価格が変動してしまう点です。
しっかりとした業者を選ぶようにしましょう。
任意売却をすると借金が増えるとか、ブラックリスト入りしてしまうといった誤解がありますが、それは任意売却のせいではありません。
まず任意売却することは、住宅ローンを分割して返していくことで、その抵当権を抹消することなので、物件が高く売れたらすぐに返すことができますし、高く売れなくても分割して返していくだけなので増えるということにはなりません。
また、ブラックリスト入りしてしまうという誤解は、住宅ローンを延滞したことによる「自己情報」です。信用情報に事故情報が登録されることを「ブラックリスト入り」と表現することが多いですが、それは任意売却したからではなく住宅ローンの支払いが遅れたことによるものです。債務整理の一つの「任意整理」と言葉は似ていますが全く違います。
その他詳細⇒「任意売却」のメリット・デメリット／誤解されていることの答えとは？
2.任意売却の支払い方法
任意売却で認識違いが起こる点は、「任意売却は残債（借金）が免除になる」というワケではないという点です。通常は、抵当権を抹消するときは「残債の一括返済」が原則です。しかし、一括返済ができないときに、任意売却の手続きをすることで「分割返済」にしてもらえるというだけなのです。つまり、「借金は残る」ということです。
2-1分割内容の決め方
結論から言うと、任意売却で残債を分割返済するときの「金額」や、「返済時期」については、不動産コンサルティング会社が金融機関と交渉して決めます。
先ほど言ったように、金融機関からしてみても、自己破産などで借入者が「債務不履行」になるのが、最も大きな「リスク」になります。そのため、借入者が無理のない範囲で返済できるようなプランで組むことを最優先させてくれます。
ただし、あまりに月々返済額少なかったり、返済期間が長くなったりすれば、金融機関にとっては「損害」に繋がります。そのため、ここでも不動産コンサルティング会社の良し悪しで交渉は進みます。不動産コンサルティング会社を選ぶときには、複数と面談し信用できそうな会社を選びましょう。
2-2残債額の減額
基本的には、残債額は減額されません。当たり前ですが、「返していない借金は返すように」ということです。しかし、家庭環境の変化や本人の心身的な変化によっては、収入が激減している場合もあります。そのような場合には、一定の配慮として残債額を減額することもあるのです。
ただ、残差額を減額するときはイレギュラーケースと思っておきましょう。大体のケースは、残債額はそのまま分割で支払うことになります。
3.買い替えローンについて
一方、任意売却以外に残債がある状態で不動産を売る方法は、「買い替えローン」という方法もあります。買い替えローンは、その名の通り、不動産を買い替えるときしか使えません。簡単にいうと、今の家の残債と新しく買う住宅のローンを一緒に組むことができるのです。
たとえば、残債が300万円あり、新しく3,000万円のローンを組むとします。そのときに、合計3,300万円の借り入れを起こせるのです。つまり、3,300万円のうち300万円は残債の返済に充てるので、問題なく家を売ることができます。
ただ、買い替えローンは「今の家の残債」の分だけ借入額が上がります。そのため、審査も厳しくなりますし、月々返済額も大きくなる点は注意しましょう。
4.まとめ
上述したように、住宅ローンが払えずに住宅を売却する場合には、任意売却という方法があります。任意売却する際のポイントは以下の通りです。
・任意売却は金融機関へ「完済しない状態で抵当権を抹消する旨」をお願いすること
・金融機関との交渉は基本的に不動産コンサルティング会社が行う
・任意売却は信用情報に傷が付くという大きなリスクがある
・任意売却は残債がなくなるワケではなく「分割返済」になる
