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・「大阪府」の不動産を査定・高値売却のコツは？│おすすめ不動産会社ランキング
「大阪」の不動産を売却するなら、大阪の常識は必須です！できるかぎり高値で売却するために知っておきたい重要事項をまとめてみました。ぜひ参考にしてみてください。
1．大阪は東京と比べてどう？
日本の都市といえば東京ですが、大阪も世界的に有名です。それは世界規模で行われた「住みやすい街ランキング」で東京を抑えて上位になったことが証明しています。世界的にみると日本国内では堂々の1位でした。その理由としては、大阪は東京と違いまんべんなく設備が行き届いており、非常に住みやすいといわれているからです。東京は、23区とその他の地域の差が激しく、施設も23区に偏っています。しかし、大阪の場合は中心地とそれ以外の地域の差がそれほど激しくありません。中心街でなくても高い水準の生活を送ることができるのです。また、東京ほど人口も多くないので交通機関も混まずに利用できる点は非常に高く評価されています。
1-1 大阪の持ち家事情
大阪は、持ち家率が非常に低いです。
「日本国内で持ち家率が低いランキング」では、
1位 沖縄
2位 東京
3位 大阪
という結果になりました。
沖縄を除いては、大都市ほど持ち家率が低いということがわかります。
主な理由としては、他の地域からの出入りが激しく、転勤などで流動性が高いことや、購入できる不動産自体が少なく高いことが挙げられます。大阪は大都市で有名企業の商業施設も多く転勤族が激しく出入りすることから、持ち家を持っても転勤になってしまったら意味がないなどの理由が考えられます。これは東京も言えますが大都市ならではかもしれません。
1-2 大阪の一戸建て・土地・マンション事情
東京ほどではありませんが、大阪も人口が増え続けている地域です。人口が増えるということは、それに伴って必要になる土地も増えるため、地価は年々増加しています。
生まれた頃から大阪の人は大阪を離れず、大阪に引っ越してくる人が一方的に増える形となるため今後も土地の価値は上がっていくと見られます。地域によっては地価が高騰しすぎて普通の人では手が出せないような金額で取引されるケースも多いです。土地の地価が上がっているということは、おのずと一戸建ての購入金額は上がってきます。これは先述した持ち家率の低さにも関係してきます。土地が高いから富裕層でなければ手が出せないという問題もあります。
持ち家率が低いということは、ほとんどが「賃貸」だといえます。それはマンションの場合は顕著に表れ、実際大阪は投資家たちの間でも人気が高いです。持ち家率が低いということは、賃貸で成り立っていて物件の需要が高いということがわかります。家賃を高く設定できる上に、空室の心配もそれほどありません。
1-3 大阪で人気の不動産
大阪は独特の地域です。それは不動産事情にも反映されています。大阪で人気のある物件も他の地域とは異なるのでチェックしておくべきでしょう。
まず、大阪にはいくつかの「市」があります。その中のいくつかは治安が悪いといわれている地域も含まれており、夜遅い出歩きが危険だといわれている場所まで…。実情はそれは昔の話で今は比較的安全になっているのですが、噂といえど印象は良くありません。このような場所は物件探しの段階で除外されることも多く「印象」をすべて拭うことは厳しいと思われます。
後は、多くの路線が運行していて交通に便利な地域はそれだけで人気があります。大阪の中で地域によっては一つの駅しかないところもあり、乗り換えが非常に面倒くさい場所もあるため、複数の鉄道会社が通っている場所は人気があります。これらはどこも同じでしょう。大阪という土地は便利なところと不便なところがあるからこそ、人気が分かれているのです。
2．大阪の地域や土地柄
2-1 中央区エリアは、これからまだまだ伸びる
梅田や千里中央、難波などは投資用マンションがハイペースで増えています。中央区の人口からいっても完全に過供給のペースなのですが、プチ不動産バブルの波も受け、投資家たちはこぞって中央エリアの不動産を買っています。すでに中央エリアに不動産を持っているオーナーは、いつ売却すれば利益が多く出せるか迷うと思います。
結論から言えば、まだ待ったほうがいいです。
梅田がいい例なのですが、マンションなどが増えると、それに合わせて周辺の居住環境も変化します。より住みやすいようにスーパーやコンビニなどが集まってきます。そうすると自然とエリア全体の不動産価値が上昇します。梅田のグランフロントのような巨大商業施設ができるかどうかはわかりませんが、勢いのある中央区エリアの物件価値はまだまだ伸びしろがあります。
2-2 南部に戸建てをもつオーナー
「全国地震予測地図」というものをご存知ですか？
国が発表している今から３０年以内に震度６以上の地震が起きる可能性が高いエリアをランキングしたものです。
それによると
1位 奈良県 61％
2位 和歌山県 57％
3位 大阪府 55％
3位に大阪府が入っています。
南海トラフという大地震が予測される中、この数字は不動産の価格にどのような影響を与えているのでしょうか。
実際に地震が起こったときの被害が最も大きいとされている河内長野・泉南・阪南市・岬町などの南部エリアではすでに動きがでています。物件を持つオーナー自身による改修工事や売却が盛んになりつつあります。
東日本大震災の事例を見てみると、地震の直後から大阪南部エリアの不動産価格は急落しました。それから3年ほどで徐々に回復し、今では元に戻っています。つまり、大阪南部などの危険なエリアにある物件は地震の直撃を受けなくても間接的に価値が下落することもあるのです。
2-3 耐震補助制度を利用する
大阪府に申請すれば、耐震補助として一定額の支給を受けることができます。
物件の売却にあたって買主にアピールできるポイントとしては大きいので、検討してみる価値は十分あるでしょう。実際に仲介業者に相談して査定価格と工事費用を比べて、耐震工事をすることで売却利益を大きくした事例もあります。
2-4 20年後の不動産価値はどうなっているか
大阪市を区別に見ていくと、物件価値が実にさまざまな要素に影響を受けていることがわかります。
中央区が人気エリアなのは昔から変わりませんが、北区や此花区といった周辺エリアも治安、
観光名所などの要素によって高い人気を維持しています。
ところで日本は高齢化社会に突入しました。
高度経済成長期までは人口が都心部に集中するドーナツ化現象が起こってきましたが、
これからはどうなるのでしょうか
実は大阪府全体で見ると人口は減少時代にはいっています。この減少が顕著なエリアが大阪市です。1965年の310万人をピークにして2010年にはそこから50万人ほど減少しています。
2040年には230万人まで減ると予測されています。
中央区は現在、商業ビルの撤退が続き、住居用のマンションが増え続けています。大阪駅周辺でも地下鉄の敷設工事が進められ、インフラも充実し続ける中央区とその周辺エリアは、どんどん高齢者にとって住みやすい街へと変貌しています。20年後には、高齢者が中央区をはじめとした大阪市全体に増え、そこから外の郊外エリアの需要は下がっていきます。
中心エリアに物件をお持ちのオーナーよりも、箕面、茨城、高槻などの郊外エリアに物件を持っているオーナーで売却を検討している場合は、早い時期に売っておいたほうが価格下落の影響を受けずに済むでしょう。
3.査定で注意すべき点
3-1 古い根拠に基づく査定はＮＧ
大阪の不動産会社に査定額を出してもらいます。すると売主はその査定額にした根拠が知りたいと思います。
これは当然でしょうし、ここで根拠を答えられないような業者は取引実績がないということなので真っ先に切るべきです。
そこで不動産会社は、あなたの売ろうとしている物件と同じ条件の物件が、過去にどれくらいの価格で売れたのかという売却事例をだします。
ところで、大阪の不動産業者が持っている売却事例には賞味期限があります。
もし業者があなたに査定額の根拠として示した売却事例が、２年以上前のものであった場合は
残念ですが全くあてになりません。
3-2 大阪の物件事情が理由
理由はたった一つ、大阪の新築物件というのは価格下落しやすいのです。特にここ４年間でマンションの新築が増え続けている大阪市中央区や難波の物件を売ろうと考えている人は要注意です。
買主にとって新築物件が至る所に存在しているということは、それだけ中古物件への注目度が下がるということです。
すると中古物件の価格相場は下落せざるを得ないのです。
不動産会社が提示した売却データが２年以上前のものであった場合、その価格より何割か安い値段が現在の相場とみるべきでしょう。
3-3 関西弁の勢いに負けずに聞き出しておきたいチェック項目
では直近２年以内の売却事例が見れた、という前提で、次はその内容をチェックしていきましょう。
ここで気をつけて欲しいことが１つあります。もしあなたが大阪に住む人の人柄にあまり慣れていないときは、独特の口調と勢いに飲み込まれてしまう可能性があります。特に大阪の不動産業者は気性の激しい人が多いです。
しかも業者としては、都合の悪いことはなるべく言わないで済ませたいので、あなたが受身の態度だと、業者の一方的な説明だけで終わってしまいかねません。
以下の項目は必ずチェックするようにしてください。
・仲介契約を結んでから売買契約が成立するまでの期間
これは最も重要です。先ほども書きましたが、大阪では他府県にはない速度で新築の価格下落がおこっています。
仲介契約を結んでから実際に売れるまでの期間が長いと、その間にも価格は下がっていきます。
・何がきっかけで購入者が現れたのか
大阪や東京などの人口の多いエリアで重要視される点です。大阪には近畿レインズのように買い手と売り手を結びつけるネットワークが存在しますが、インターネット、スマートフォンの普及率が高まっている現在、売主と買主を結びつけるのは公のネットワークサービスだけとは限りません。地域別の掲示板やアプリなどで購入希望者同士が独自のコミュニティを形成している可能性もあります。
買主に実際にこの手の質問をすると「人づてに不動産の情報を聞いてきた」とか「ツイッターのタグで集まった人たちで情報交換していた」などの答えが返ってくることも少なくありません。
4. 大阪人を知れば大阪の不動産業者がわかる
4-1 第一印象で判断はNG
不動産会社に対しては、気性が荒い、怖いなどといったイメージがあると思います。大阪にしても例外ではありません。やはり業界の空気というものが確かに存在します。
ただ、わたしが大阪の不動産会社の人間を間近で見てきた中で、知っておいてほしいこともあります。
4-2 こんな業者がありました
Ａさんは大阪府の人ではなかったのですが、大阪市内に相続したマンションの一室を持っていて、その売却を大阪の不動産業者に依頼しました。担当した不動産会社は大手ではなく、規模の小さい不動産会社でした。Ａさんの担当になった人も、強面で声が大きく、会話のすべてではないのですがところどこにタメ口のような喋り方をしてくる人だったので、Ａさんは当初、かなり戸惑いました。
Ａさんの相続した物件は、築年数も古く、立地も郊外だったので、いい条件で売れることは想定していませんでした。
通常、大阪で条件の悪い物件を売りに出す場合、専任媒介契約を結んでレインズに登録し、早めに売り手を見つけて売ってしまうというやり方が一般的ですが、その業者はあえて「専任契約は結ばないほうがいい、うちで買い手をみつける」と言いました。
半信半疑で待ち続けて５ヶ月がたったころ、本当に買い手が現れたのです。しかもレインズの価格相場よりもいい値段です。
4-3 小さな事務所でも可能性あり
なぜこんなことが起きるのでしょうか？そのヒントは大阪市の不動産業者の過密度です。大阪市は不動産の数も多いですが、不動産業者の数も多いです。大手の不動産業者には沢山の人間が働いていますが、そのうちの何％かは独立して看板をかかげます。
そうして小さいながらもスキルとコネクションを持つ、新しい不動産業者が生まれるというわけです。大阪のように物件が多い地域では、事務所用に借りる物件も安く見つけやすいのも理由のひとつです。Ａさんを担当した不動産業者もそういった若い業者だったわけです。
4-4 大阪の不動産売却を成功させるコツ
「関西人はお金にうるさい」というなんとなくのイメージがついていますよね。それは家に対してもそうでしょう。関東圏内の人は購入の際に値引き交渉はほとんど行いませんが、関西圏の人はほとんど99％が値引き交渉を持ち掛けてくると思っておきましょう。人生で一番大きな買い物である住まいのためなら当然です。また、めぼしい良い物件でも、自分の納得した値段でなければ問い合わせすらしてこないでしょう。そこで、大阪の不動産を売却する時に絶対にしてはいけないのが「安易な値下げ」です。お金に関して鋭いからこそ、安易に値下げをすると「もっと下げるまで待とう」と問い合わせが減ってしまいかねません。結果的売主が損をする形となっては意味がありません。通常の値下げは3ヵ月を目安に行いますが、大阪の場合はロングスパンで考え半年ほどは様子見した方がよいでしょう。
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