不動産会社は物件を売るために広告をします。その中でも、最近はネット広告に注力していることも多いです。しかし、ネット広告をしている物件はメリット・デメリットがあり、買主側にも大きな影響を及ぼします。今回は、そんなネット広告物件について解説します。
1.ネットに載せることのメリット・デメリット
まず、そもそも不動産会社が、ネットに物件を載せることのメリット・デメリットを理解しておきましょう。結論から言うと、ネットに物件を載せるメリットは「集客が増える」ことであり、デメリットは「広告費がかかる」ことになります。
1-1集客が増える
ネットに物件が載っているということは、広く検討者に認知されるので集客が増えます。当然、不動産会社がネットに物件を掲載するのは、この「集客増」を狙ってのことです。しかし、一方で買主の立場からすると値引きがしにくい状況になるというデメリットがあります。
なぜなら、集客が増えるということは、その物件を検討する人が増えるということだからです。その物件を検討する人が増えれば、値引きをしなくても購入する人が現れる確率が上がります。その状況で値引き交渉をしてしまうと、「ほかに検討者がいるので値引きは難しいです」という返答になります。
そのため、ネットに載っている物件を購入するときの値引き交渉は慎重に行いましょう。現在の検討者数を探りつつ、検討者が多そうでであれば、値引きせずに素早く申込を入れた方が良い場合もあります。
1-2広告費がかかる
ネット掲載の広告費は、原則は不動産会社が負担しています。しかし、「プレミアムプラン」など、特殊なネット広告は売主が負担している場合もあります。たとえば、「3LDK物件特集！」や「デザイン性が高いマンション特集！」などがプレミアムプランと呼ばれるものです。
プレミアムプランの広告費を売主が負担しているということは、売主からすると広告費の金額を物件価格に上乗せしなければ採算が合いません。そのため、物件をネット掲載しており、かつプレミアムプランと思われる広告であれば、相場金額より高く売り出している可能性があります。
そのような状況のときには、相場価格を吟味して高値掴みをしないように気を付けましょう。
2.不動産会社が売りたい物件である
ネットに掲載している物件は、不動産会社が「売りたい」と思って注力している可能性があります。これは、特に新築物件にいえることです。なぜなら、新築物件の方が広告費用は多くかけられるので、苦戦物件の売却に注力しやすいからです。
2-1苦戦物件とは？
苦戦物件とは、たとえば「エリアが悪い」「価格が高い」「間取りが悪い」など、大きなデメリットがある物件のことをいいます。エリアが悪いとは、「嫌悪施設が周囲にある」や「交通利便性が著しく悪い」などの物件を指します。
価格が高いとは、土地代や建築費が高くなってしまい、物件価格を高くせざる得ない物件のことです。交通利便性が著しく悪いとは、駅からも遠く、バスなども通っていない「車がないと不便な物件」などのことを指します。
2-2苦戦物件とネット広告
広告には、ネット広告のほかにもチラシなどの紙媒体の広告があります。その中でも苦戦物件はネット広告に注力する傾向があるのです。なぜなら、チラシはお金をかけて印刷してチラシを配布しても、1回きりの広告で終わってしまうからです。
一方、ネット広告であれば、掲載し続ける限りは継続的に広告効果が得られます。そのため、ネット広告に注力している物件は、何かしら大きなデメリットがあるため、ネット広告に注力している可能性があるということです。
そのような状況のときには、広告内容だけに惑わされずに、物件の中身を良く吟味しましょう。具体的には、上記のように「エリア」「価格」「商品」の3つの視点から物件を調べましょう。周辺環境を良くチェックしたり相場価格を確認したり、間取りの使い勝手を確認したりするということです。
2-3「部屋」に限定している場合もある
また、新築物件ならではの話ですが、物件ではなく「部屋」に特化した広告を展開している場合があります。たとえば、「最上階住戸」の特集をしていて、最上階からの眺望やメリットをたくさん紹介しているネット広告などのことです。
そのような場合には、その物件のみならず、その「部屋」に大きなデメリットがあり苦戦している場合があります。たとえば、「価格が高すぎる」「家具配置がしにくい」などのデメリットです。そのため、部屋に特化したネット広告をしている場合も、前項と同じく広告に惑わされず部屋のメリット・デメリットを精査しましょう。
2-4利回りが良くない場合も
また、それが投資物件であれば利回りに魅力がないことも多いです。割高に設定されていたりする場合もあるので、余程の物件でないと飛びつくようなものではありません。
3.ネットにあまり良い物件がない理由は？
なぜネット上に優良物件が出回らないかというと、不動産業界の裏事情にもよるものだと考えられます。優良物件はネットに掲載するよりも優良顧客に先に情報を渡すことが多いなどともいわれています。
それ以外にも、例え出したとしても申込が殺到してしまい、通常業務に支障をきたしてしまうため、確実に買ってくれると思われるところにはじめに紹介してしまうのです。また、ネットですと本気で購入するかどうかも不明なので、やることが増えてしまうというのが主な原因ではないかと考えられます。
また、ネットに詳細を出すと同業者にも情報が行ってしまいます。登記簿を取得され、売主に交渉されて契約を解除されるなんてこともあるかもしれません。そういったリスクを減らすためにも、ネットに優良物件を載せたがらない不動産会社も少なくありません。
このようなことから、ネットに載っている物件を購入する前はよく考えるようにしてください。
⇒不動産業界の裏話！どうして掘り出し物件ってないの？【コラム】
4.まとめ
このように、ネットに物件を載せている場合は、以下の点に注意することによって上手な買い物ができます。
・ネットに掲載している物件は集客増えているので値引き交渉は慎重に行う
・プレミアムプランの広告の場合には高値である可能性があるので相場価格を吟味する
・ネット広告に特化している物件は苦戦物件の可能性がある
・苦戦物件は大きなデメリットがあるため「中身」を吟味する
・ネットに載っている物件は優良物件とは限らない
