家の売買は高額になるので、売り手も買い手も慎重になります。そのため、売り出し価格設定や不動産仲介業者の決定などは特にしっかりと行う必要があります。
今回は、家を売るときの注意点や失敗しない調査方法についてまとめてみました。
1．家を売るときの手順
家を売却するときの注意点を知る上で、まずは流れを確認していきましょう。
注意点を知ることは売却額や売却スピードに反映されます。具体的な流れ・注意点は下記のようになっています。
①家の周囲の相場を調べる
②できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼する
③物件価格の査定を比較する
④媒介契約を結ぶ
⑤不動産の売り出しスタート
⑥購入希望者の対応
⑦購入希望者との交渉
⑧物件情報提供
⑨売買契約を結ぶ
⑩物件の引き渡し
これらが主な流れですが、この中には売主がやらなければならないことも多くあります。
ですので、家の売却中は売主がとても忙しくなることもあります。ただ、家を売っている間の期間に売主が頑張ることによって数百万円単位で売却価格が変わることも少なくないので、一番のがんばり時でしょう。
2．失敗しないググり方
と、本題にいく前にネット検索でオススメのキーワードを紹介していきます。
最近では「ググる」という動詞が浸透してきましたが、どういった単語が良いかわからない人も多いでしょう。
家を売るときは様々なキーワードで検索し、理解を深めていくことをオススメします。
【参考にしたい検索キーワード】
・不動産 一括査定
・不動産 一括比較
・家 売却 期間
・不動産査定 比較
・不動産 見積もり
様々なキーワードで調べることで、不動産の売却とは何が大事か見えてくると思いますよ。
それでは本題です。上記の項目別に注意点をみていきましょう。
3．項目別に注意点を見ていこう
①家の周囲の相場を調べる
まずは、周辺の相場を知らないことには始まりません。
不動産会社に依頼をするとおおよその査定額を出してくれますが、その前に自分でも調べておくことをオススメします。
相場を調べる方法は主に下記の2つです。
・REINS Market Information
・土地総合情報システム
・REINS Market Information
レインズとは、過去の成約事例をみることができるサイトです。
REINS（Real Estate Information System：不動産流通標準情報システム）の略称で、不動産会社のみが閲覧できるネットワーク上のシステムです。
REINS Market Informationはそれと近い物件検索を一般人でも可能にするサービスです。
・土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、国土交通省のアンケートデータを元に相場を調べることができるサイトです。
ただし、アンケートをデータ化しているので前項のREINS Market Informationよりは精度が下がります。
②できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼する
家を売却するときに複数の不動産会社に査定依頼をするのは必要不可欠です。
複数の会社に査定依頼をすのは、業者によって得意な分野や苦手なエリアなどがバラバラだからです。そして何より、出された査定額が適正価格なのか、比較してみないとわかりません。
そういった理由から、査定を行う場合はできるだけ多くの不動産会社に査定依頼をしましょう。
その際の複数同時査定は、無料で行える『不動産一括査定サイト』が便利です。一度の入力で、おおよその査定業者を出してくれます。
③物件価格の査定を比較する
複数の業者からみてもらうことによって、査定額の幅がどんどん縮まって、より売却価格に近い金額を知ることができます。その過程でより信ぴょう性のある業者もわかってくるので、自信にも繋がります。
④媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社が決まったら、不動産売買の仲介を依頼です。仲介業者と売り主とはここで正式な媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、主に「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。どの形態にするかは、売り主の判断に任されます。
一般的には、人気が高くすぐに売れそうな物件は「一般媒介契約」、築古で売るのに時間がかかりそうな物件は「専任媒介契約」が多いといわれています。
（⇒【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット ）
⑤不動産の売り出しスタート
いよいよ不動産の売り出しがスタートします。早く高く売れたら最高ですね。
ここで売れたときに不動産仲介会社に支払う仲介手数料についても知っておきましょう。
不動産会社に依頼すると仲介手数料がかかりますが、家を売却する上で最も高い費用がコレです。しっかり理解しておきましょう。
【仲介手数料率】
仲介手数料率は家の売却価格によって下記のように決められています。
①物件価格（税別）が200万円以下：物件価格×5％
②物件価格（税別）が200万円超～400万円以下：物件価格×4％+2万円
③物件価格（税別）が400万円超：物件価格×3％＋6万円
このときに注意していただきたいのが、これに消費税がかかることです。
例）3000万円（税別）の物件が売却したら、
3,000万円×3％+6万円×消費税8％＝1,036,800円
になります。
⇒不動産売却の価格別にかかる仲介手数料の簡単な計算方法＆注意点2点
また、この仲介手数料はあくまでも上限です。不動産会社が売主・買主に請求できるMAXの額はこれですが、実際に請求する金額は変わるかもしれません。そこは不動産会社との兼ね合いですが、まだまだ上限を請求する不動産会社も多いです。
なので、仲介手数料を安くできる不動産会社選びも大切になってきますね。ただし、ただ安く抑えると不動産会社にとってのメリットが少なくなるため、広告費や人件費が極端に削られてしまうといったリスクが出てくることは知っておきましょう。
⑥購入希望者の対応
売り出し始めると購入希望者から問い合わせが来ると思いますが、その対応は基本的に不動産会社が行います。
このときに、物件の相場と売り出し価格がかけ離れていると問い合わせも少なく、売れない物件になってしまうので気を付けてください。
そして、内覧時の注意点があります。
内覧時は、それが購入に繋がるか繋がらないかの差が出ますので、最大限魅力的に見えるよう工夫が必要です。
アメリカなどではこの内覧時にホームステージングをして臨むほど重要視されています。
（⇒中古物件をより高額で売却！「ホームステージング」とは？）
ポイントは「掃除」「換気」「出迎え準備」です。
内覧時の前の掃除と換気はマストで行ってください。特に、水回りの掃除や床掃除、物を整理整頓しておくなど、極力生活感を出さないよう心掛けてください。
また、住んでいるとどうしても「生活臭」が漂っていますので、その匂いで嫌がられないようにするため換気をして無臭を心掛けてください。
そして、最後に下記のような「出迎え準備」をしましょう。
・玄関とベランダにスリッパを準備
・部屋の電気はすべてつける
・クローゼットなどに「ご自由に開けてください」などの貼り紙をしておく
これだけでだいぶ印象が変わります。
出迎えてくれている感じがしますし、気を遣わずに見たいところを隅々までみれ、検討するための時間に集中できます。より良い状態の家を見てもらうこと、相手への配慮がカギとなります。
⑦購入希望者との交渉
物件を内覧した人の中で購入希望者が出てきますが、その時に価格交渉をしてくる人もいます。その交渉を飲むか見送るかは売主の判断に任されます。
売主は不動産知識や専門家の意見を聞きながら、譲れる条件や譲れない条件を見極めて交渉をしなくてはなりません。
また、その際は買い手の立場になって考えるようにしましょう。買い手の立場になるとは、その人がどういった物件を検討していて、そのエリアの何に魅力を感じているかなどを見極めることです。
少なくとも競合がいる中でなぜあなたの物件だったのか？その物件を購入してどのように使っていく予定か？なども含まれます。それによって見えてくるものが変わるでしょう。
⑧物件情報提供
購入希望者が、購入前に物件情報を求めてきたらスムーズに情報を提供しましょう。その際に、仲介の不動産会社が「重要事項説明」をしますので、しっかりと協力をしてください。
物件調査の段階で、物件に関する不具合や欠陥事項を隠すことなく伝えることが重要です。欠陥や不具合を伝えずに後で発覚すると、思わぬトラブルになりかねません。
⑨売買契約を結ぶ
物件購入希望者がすべてを把握したうえで、売買契約を結びます。この際の契約書は不動産業者が用意してくれます。内容は少し堅苦しく書かれているので、わからないことは質問し納得の上で契約しましょう。
⑩物件の引き渡し
ここで売買契約が完了します。引き渡し日に売買代金を全額貰います。その受領と同時に、登記申請を行います。不動産の売買契約において、支払いと登記との間に時差が生じてしまうとトラブルの元になるので、すべて同時に行います。これによって売主の抵当権を抹消し、買主所有権が移転します。最後の確認を行って契約は終了です。
物件の引き渡しで安心してしまい、翌年の確定申告を忘れないように気を付けてくださいね。確定申告の際は、住民票をおいている管轄の税務署に申告する必要があります。
◆まとめ
以上が、「不動産の売却での注意点」です。
専門家がついているとはいえ、不動産売却に不慣れな人が多いかと思います。それぞれの項目での注意点を参考にしながら、高値早期売却を目指しましょうね。