「取引事例法」とは？わかりやすいが弱点も・・

唐突ですが「取引事例法」という言葉をご存知ですか？
「取引事例比較法」とも呼ばれる場合があります。
もし知らないという人は、まだ不動産売買をしない方がよいです。
基本中の基本となる知識であり、知らないということは、まだまだ勉強不足だからです。
ということで、この取引事例法について、以下より詳しくお話をしていきたいと思います。

取引事例法とは、不動産評価をするための1つの方法で、評価して欲しい不動産と似たような状況の不動産を参考にして決定する方法です。
つまり、過去の不動産を参考にして評価を決めるわけですね。
したがって、見出しに「相対的」がキーワードになると伝えたわけです。
現在の日本では、この評価方法がスタンダードであり、不動産業者に査定を依頼した場合、多くがこの方法で算出された値段が提示されることになります。
後ほど詳しく説明をしますが、当然一長一短があり、完璧な評価方法ではありません。
しかし、手っ取り早くおおよその目安はつけることができるため、非常に便利というわけですね。
ともあれ、過去の実績を参考にするため、素人でも分かりやすい評価方法と言えるでしょう。

さて、そんな相対的に不動産を評価ができる取引事例法ですが、当然、メリットとデメリットがあります。
どのように評価されたか？のかも知るためにも、しっかりとメリットとデメリットについても知っておくとよいでしょう。
評価額を聞いたときに、低いな感じたら…もしかしたらデメリットの部分が顔を出してしまったかもしれません。
このように感じた場合は、素直に別の評価方法も依頼したり、他の業者に依頼をするよういしたいところですよね。

メリットは何よりも分かりやすいという点です。
比較対象があるわけですから、その比較対象と比べて「なるほどな」と素人でも理解をしやすいわけですね。
また直ぐに評価額が算出することも1つのメリットと言えるでしょう。
単純だからこそなせる技といったところでしょうか。
ともあれ、メリットは素人でも直ぐに理解ができる分かりやすさがあるため、出された評価額は素直に受け入れやすくなります。
もちろん納得できない場合もあるかと思いますが、その「納得ができない！」と感じることができるということも、1つの分かりやすさが起因となっているわけです。

ただ…デメリットは、比較する対象が少ない場合、正確な評価額が出てこない可能性があるということです。
比較する対象が、元々評価が低い物件しかなかった場合、いくら素晴らしい物件であっても、ある程度、その低さに引っ張られてしまう可能性があるわけです。
また、比較対象が少なければ少ないほど、担当者の主観も入ってしまう可能性すらあります。
したがって、評価をしてもらうときは、どの程度の物件と比較をしたのかをしっかりと把握しておく必要があります。

下記のような場合はデメリットになってしまうのを覚えておきましょう。

そして、どのように相対的に比較をしたのか？までも、不動産業者から説明を受けましょう。
もし納得がいかない金額であった場合、再度、評価をしてもらうなどの対応を取ってもらうようにしてください。
言うまでもありませんが、この評価結果が、後の売却時の値段に直結してくるため、妥協をせず、しっかりと話し合うことが大切です。

ということで、豆知識として他の評価方法についても、簡単ではありますが2つほど触れておきたいと思います。
1つが原価法で、もう1つが収益還元法になります。
いずれも、しっかりと算出方法があり、それに当てはめて評価をしていくことになりますが…。
不動産業者から説明を受けても、頭の中にはクエスションマークがたくさん出てしまうかもしれません。
それだけ専門用語が立ち並び、なかなか理解が難しい部分が顔を出してしまうのが難点です。
ともあれ、以下より簡単に説明をするため参考にしてみてください。

原価法は、再調達原価と呼ばれる原価を求め、補正を行っていく方法になります。
補正は「減価補正」となっています。
積算価格と呼ばれることが多いです。

収益還元法は、将来的に得ることができる収益と、現在の価値を差し引いて算出された評価額になります。
収益価格とよく呼ばれます。

詳しくはこちら⇒不動産の評価方法3つ【収益還元法・原価法・取引事例比較法】

一般的に、取引事例法で捻出された査定額は基本的に安くなることが多いです。
というのも、過去の事例から査定されるため、どうしても古い例と比較しなくてはなりません。また成約してから時間が経っており、その分年数も減点要因となってしまいますよね。

しかし実際に蓋を開けてみると状況が変わっていて査定額が高くになることも。
そういった例としては、新しい駅が出来ていたり大型ショッピングモールが出来ていたり、開拓によってより暮らしやすくなっていた場合です。
取引事例法では出せない加点がある場合は全面に押し出していきましょう。
良い査定を行うためにも一括査定サイトなどは便利です。場合によっては高くなることもあるので、そういったポイントがある場合はどんどん前に出していきましょう。

ここまで、取引事例法を中心に、不動産の評価方法について、様々なことを記載をしてきました。
最後に、大切なポイントについて少し触れてまとめていきたいと思います。
それが、様々な視点で評価をしてもらうということ。
先に挙げた方法で評価をしてもらいつつも、様々な不動産業者に見てもらったり、様々な担当者に見てもらうとよいでしょう。
もちろん、あまりにも度が過ぎると売り手側も非常に大きな負担になるため、さじ加減は重要ですが。
ともあれ、1円でも高く上手に売りたいのであれば、1つの視点だけではなく多角的な視点で評価をしてもらいましょう。
そのために不動産一括査定サイトを使って売却することをオススメします。（⇒不動産一括査定を利用して楽しよう♪メリットとデメリットを理解）