家を売るなら2018年より前、家を買うなら2022年以降が良い理由

不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。

しかし、実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。

◆不動産「売却」のタイミングは2018年より前！

不動産売却は2018年になる前に行うのが良いかもしれません。迷っている方は、これから紹介する内容をぜひ参考にし、熟考してください。

では、そもそもなぜ「2018年」なのか？

あなたは「2019年問題」というワードを聞いたことがあるでしょうか？まずはそこから説明していきましょう。

◇2019年問題よりも早く、バブルが崩壊する可能性

2019年問題とは、東京オリンピックに目を付けて東京の超高級マンションを爆買いしていた中国の富裕層たちが、東京オリンピックを待たずして見切りをつけ、一斉に手放したときの地価暴落を揶揄するものです。（それ以外にも東京の地価が下がっている問題など様々な要因はありますが、それらは後程紹介します）

まず中国人富裕層が手をつけたのは、東京オリンピック・築地移転・統合型リゾートのカジノなどがあり、儲かると踏んだからです。北京オリンピック前の不動産バブル・上海市場崩壊という2つの大きな危機を乗り越えた中国人富裕層たちは、狙いをアメリカと日本に絞りました。2013～2014年の間に東京の山手線内側と湾岸エリアの物件を買い漁り、東京オリンピックなどに備えました。

しかし、それは中国人の思惑を大きく外していた可能性が出てきたのです。そう、この計画には大きな誤算が生じていました。彼らの計画する東京も不動産投資物語は、小池新都知事が豊洲問題などをちゃちゃっと片付けて、オリンピック道路をつくり、築地の跡地にも新しい商業施設をつくる計画をし、東京の湾岸エリアがカジノの都市として大きく発展するというものでした。しかし現状はご存じの通り。何一つ進んでおらず、最悪の場合大失敗するかもしれません。そうなれば、2019年にならずして買い占められた東京23区の新築物件や超高層タワーマンションなどは売り払われ値崩れを起こすでしょう。

なぜ、見切りをつけた段階ですぐに売却しないかというと、それには「日本の税制」が関係しています。日本では不動産を購入し5年以内に売却すると、税金が高くなります。5年以内に売却は売却益の35％、5年以上ですと21位％まで下がります。つまり、中国人富裕層が不動産を爆買いしたのは2013～2014年ですから、5年後の2018～2019年まで持っていなくてはならないのです。時期が来たらすぐにでも売れる用意をしていることでしょう。そう、その時期とは、2018～2019年です。これが2019年問題の根っこになっています。

中国人富裕層が買い占めた不動産を手放すか手放さないかは、小池新都知事にかかっています。しかし、現状では難しいと判断をするのが賢明でしょう。

◇不動産バブルの崩壊はもうすぐそこまで来ている

東京の地価は下がっており、不動産バブルの崩壊は間違いないといわれています。もうすでにいつ破裂してもおかしくない状況になっているのです。

要因としては、東京の地価は既に減少している点と、アベノミクスなども関係しています。ご存じの通り、日本の人口は東京に集中し、地方では過疎化が深刻化しています。人のいないゴーストタウンがうじゃうじゃあります。日本全体の人口は減っているので、東京のGDPも下がる一方です。そしてアベノミクスによって非正規雇用は増加し、住宅ローンを組めない人が増えました。これも不動産バブルの崩壊に手を貸してしまいました。

以前は「2020年問題」だといわれていましたが、それよりも早まり2019年に、そして予想よりも早く直面する自体になっています。当初より2年も早く訪れるであろう2020年問題改め「2018年問題」は、止めることは出来ないのかもしれません。

ということで、現段階で売却を検討している人は、2018年よりも前に売却されることをオススメします。2018年以降に売却するとなると、バブルがはじけていて全く売れない可能性があるのです。

◆不動産「購入」のタイミングは2022年以降！

次に、購入時期についてです。結論からいうと、購入するのは2022年以降が良いでしょう。
2022年といえば、東京オリンピックからもう2年経ち、落ち着いてきた頃…だと思われます。その時にポイントとなるのが「生産緑地法」という法律です。生産緑地法と不動産の購入がどのように関係しているのか、紹介していきます。

◇「生産緑地法」が出来るまで

生産緑地法は、1974年に公布されたもので、都市圏（東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域）における一部の農地を宅地にする動きを促進するためのものです。つまり、自然のことを考えず宅地にしてしまおうとする計画でした。この生産緑地法によって、指定された区域内の農地には宅地と同じくらいの固定資産税が課せられました。この法律が出来た当初は、都市部に人々が押し寄せていたため、住宅用の土地が足りていなかったのです。その足りない土地を捻出することが目的でした。

しかし、これに地主たちが反発します。当然、農地は彼らにとっては財産で、それを維持していかなくてはなりません。そこで、生産緑地法は1991年3月に改正され、1992年度から「生産緑地制度」が導入されました。この制度とは、敷地面積が500㎡以上の自治体に申請した農地で、期間中農業の営業に専念したいることなど、一定の条件を満たすことで30年間固定資産税は農地扱いとして、相続税は納税猶予を受けることを可能、と決めました。これによってガッカリだったのは当時の不動産業者です。土地を売ることが彼らの仕事なので、それを地主によって生産緑地にされてしまうことで、仕事が激減しました。不動産会社はこの法律によって、おあずけをくらってしまいました。

◇期間満了が2022年！東京ドーム約1650個分の土地が放出される

現在、この生産緑地として申請し登録されている土地はどのくらいくらいあるのでしょうか？国土交通省「都市計画現況調査（平成26年）」によると2014年3月末時点で1万3653ヘクタールあり、このうち首都圏（1都3県）に該当しているのは57％（7747ヘクタール）です。東京ドームが約4.7ヘクタールなので、東京ドーム約1650個分という計算になります。この広大な面積の土地が生産緑地として眠っているのです。そして、これが期間満了を迎えるのが2022年となります。これまで働いていた人が生産緑地になり30年経つと相続や引継ぎの時期になります。2022年になると生産緑地として農地扱いになっていたのが、宅地並みになり固定資産税が増えるため、生産緑地として登録していた膨大な土地の解除を申請する人が殺到すると思われています。

生産緑地を解除する場合は原則として、市町村に「買取申請」を行い時価で買い取ってもらいます。しかし、自治体の多くは生産緑地を買い取れるほど裕福でありません。買い取ってくれる人がいなければ、期間が満了になり課税されます。30年で生産緑地の期間がきれてしまうため固定資産税などは宅地並み課税となり、所有者にとってそれは大きな負担となります。この宅地並み課税によって以前の生産緑地オーナーは土地を何かに活用するか、売却するかの選択が迫られています。

◇2022年以降は広々マイホームになるかも！？

つまり、2022年以降の都市部では大量の土地が不動産マーケットに出回ることになるでしょう。もちろん、これによって地価は大幅に下がります。ただし、この土地はもともと生産緑地で宅地並み課税がかかるので、それを補うためアパートを作ったりして有効活用していかなくてはなりません。2022年以降はこういった地主が急増しますので、マイホームの購入は2022年以降が賢いでしょう。

それだけではなく、団塊世代の高齢化や空き家問題などによって土地や物件はさらに選び放題となることが予想されます。都市部だからと狭く高い家ではなく、都市部なのに広く安い一戸建てのマイホームも夢ではない話です。そんな時代があと5年に迫っています。不動産を利用する側からすると利用者主義の有利な状態になるでしょう。これから購入を考えている人は、5年待てるか検討してみてください。

◆まとめ｜背景を知って、先を読む！

いかがでしたか？

不動産の売却と購入、時期って本当に大切だということがご理解いただけたのではないでしょうか。

もちろん、様々な事情や意思が売却するタイミング、購入するタイミングを決めるものだとは思いますが、こういった情勢を踏まえた上で考えてみてください。

不動産には法律、歴史、情勢、景気など様々なことが関係しています。これらを踏まえた上で、未来を読む力も不動産業界の今後を予測するカギとなります。
背景を理解し、未来はどうなっていくのか？想像しながら先を読む力を養いましょう。
また、情報を手に入れたら、その情報は本当に正しいか？矛盾はないか？これからどんな行動を起こすべきか？熟考した上で判断するようにしてくださいね。

【不動産売却まとめ】

・2020年問題は早まることが予想され、2018年問題になりつつある
・中国人富裕層が高級マンションなどを買い占めているため、影響が大きい
・東京オリンピック・築地移転・統合型リゾート施設カジノ問題がどうなるかもカギとなっている

～相場を見極めタイミングはお早めに！～

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【不動産購入まとめ】

・「生産緑地法」が2022年に満期を迎えるため、膨大な土地が解放されることが予想されている
・例えば、首都圏（1都3県）で該当する土地の広さは東京ドーム約1650個分！
・都市圏（東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域）に当てはまる人は要チェックです

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