家を売ろうと考えている人が気になるキーワード「2020年問題」をご存じでしょうか？
不動産バブルは予想より早く弾けるといわれています。それはなぜか？理由などを見ていくとともに、予想に反してバブルが崩壊しないことはどのくらいあり得ないのか？オリンピックよりはるかに前に、売った方が良いといわれる理由に迫ります。
◆2020年までに不動産バブルが崩壊するといわれている4つの理由
こちら（⇒家を売るなら2018年より前、家を買うなら2022年以降が良い理由 ）でも紹介しましたが、結論からいうと家を売るのは出来るだけ早い方が良いです。
大きな理由としては、下記の4つです。
1．海外の投資家たちが爆買いし売却する可能性が高い
2．東京オリンピック・築地移転・カジノなど問題が山積みになっている
3．今は金利が低いが、上がることが予想されている
4．団塊世代で家を売却する人が続出するといわれている
また、一つひとつが孤立した問題ではなく、連動している問題もあります。
それぞれ見ていきましょう。
1．海外の投資家たちが爆買いし売却する可能性が高い
東京オリンピックの開催によって、海外の投資家たちが日本の超高級マンションなどを買い占めているのです。特に人気が高いのは山手線内側や湾岸エリアで、それは東京オリンピックが開催されることによって地価が上がることを見込んだ投資家たちの目論見があってのことです。特に中国人富裕層は買い占めには積極的だといわれています。
これがなぜ、不動産を早く売った方が良いかに繋がるかというと、日本の（特に東京の）土地やマンションを握っている投資家たちが一気に手放してしまえば、地価は崩壊し不動産バブルが崩壊することは目に見えています。
つまり、日本の景気が海外の投資家たちに握られているようなものです。また、投資家たちが売却を相次ぐことが濃厚である理由は、次の項目も大いに関係してくるので合わせて紹介していきます。
2．東京オリンピック・築地移転・カジノなど問題が山積みになっている
東京オリンピックの開催が2020年に迫っているにもかかわらず、解決できていない問題は多くあります。海外投資家の計画は、あくまでもこれらがすべて順調に解決した上で成り立つものなので、いまの現状をみれば彼らの計画通りでないことは一目瞭然です。
そうなると、どうなることが予測されるでしょうか？
そう、東京オリンピックが開催される前に一気に売却され、地価は大荒れ物件は余り、景気は一気に悪くなり、それが東京オリンピックにも影響するかもしれません。
また、海外投資家が買い占めを行ったのが2013年～2014年なので、税率が一気に下がる5年後を目途に売却すると考えられます。というのも、不動産を購入して5年以内に売却（短期譲渡所得）すると税率が39％、5年以上の保有後売却（長期譲渡所得）であれば20％となり、かなり税率が抑えられます。これによって売却する時期が2013～14年から5年後ですと2018～2019年であることが予測されています。
3．今は金利が低いが、上がることが予想されている
いまは景気が悪い状態です。また日銀のマイナス金利政策の影響で住宅ローンの金利がとても低いです。マイナス金利ですと、銀行が日銀にお金を預けても減ってしまう現象が起きてしまいます。それよりは低金利でも一般消費者に貸す方が良いとして、住宅ローンが低金利になったのです。つまり、景気が悪いときは住宅ローンを低金利で借りることが出来るので消費者としては有難いです。
では、景気が良くなったらどうでしょうか？
東京オリンピックによって景気は良くなるといわれています。経済が活性化し景気がよくなると、日銀に預けても利益が得られるので一般消費者に貸す必要がなくなります。そのため、住宅ローンは景気回復とともに金利も上昇し、融資が受けにくくなると不動産の売れ行きにも影響するでしょう。オリンピックとともに来るバブルの崩壊はこういった形のものもあるのです、
4．団塊世代で家を売却する人が続出するといわれている
オリンピックを迎える頃、団塊世代は70代に突入します。これによって、老人ホームへの入居を検討する人は増えてくるでしょう。いままで住んでいた家を売って老人ホームで余生を過ごそうと考える団塊世代が増えれば、それだけ物件が増えますので、供給が需要を上回り地価が下落してしまいます。ただでさえ不動産は余っている状況なので、こういった現象でさえ不動産が売れないムーブメントを加速させるでしょう。
⇒まとめ
これらが「2020年問題」といわれるものです。
実際には2020年よりも早く訪れることが予想されているので、「2018年問題」だと言えるでしょう。
◆2018年問題が起きない可能性は？
では、上記のような「2018年問題」が起きない可能性はどのくらいあるでしょうか？
これは専門家の中でも意見が分かれる議題で、先のことはわからないといわざるを得ません。
しかしこういった暴落が起きないとする理由は主に3つで、鍵は「海外投資家」が握っていると考えてほぼ間違いないでしょう。
2018年問題が起きないといわれている主な理由は下記の3つです。起きるといわれている理由より若干少ないのは、あまり気にせずご覧ください。
1．海外投資家が売却しない説
2．団塊世代のあとに続く世代が購入する説
3．東京の人口は少なくならないから大丈夫説
1．海外投資家が売却しない説
上記で紹介したシナリオが、真逆だった場合です。海外投資家が日本の不動産をすぐに売らずにそのまま保有していた場合、予想ほどの地価の下落は起こらないでしょう。
しかし、その説もあり得るのです。日本の不動産はそれだけオイシイ案件なので、表面利回りだけ見ると他国の不動産よりもはるかに良い数字です。表面利回りとは、購入額と家賃の割合を単純計算したものです。（【計算式】購入額÷家賃収入×100）
例えば、3000万円で購入した物件を10万円で貸したとして、年間120万円の家賃収入になったとします。その場合の表面利回りは、(例) 120万円÷3000万円×100=4% となります。
日本と海外の平均表面利回りをみてみると、他国より群を抜いて高いことがわかります。
| 国 | 平均表面利回り |
| 日本 | 5.02% |
| シンガポール | 2.82% |
| 香港 | 2.82% |
| イギリス | 3.21% |
| ロシア | 3.22% |
| スイス | 3.81% |
| アメリカ | 3.91% |
| フランス | 2.89% |
この平均表面利回りは海外の投資家からみてもなかなかないので、すぐに手放すことはないという説もあります。
2．団塊世代のあとに続く世代が購入する説
団塊世代が様々な理由で不動産を売ったとしたら、次の世代が不動産を購入するだろうという想定です。購入する際には、不動産の地価が下がったタイミングで狙うでしょう。そのため、ある程度の需要は確保できることが予想されます。団塊世代の次の世代が不動産業界を支えることになるといわれています。これによって、突然の暴落はないのではないかと囁かれています。
3．東京の人口は少なくならないから大丈夫説
そもそも、東京の人口はほとんど下落知らずです。さらに東京オリンピックを目指して開発も進んでおり、人口が極端に減ることはないと思われます。日本の中心であり、最も栄えている場所ですから、そう簡単には地価は下落しない説が根強いです。東京から人口が極端に減らない限り上記のような事態は想定できないという専門家もいるくらいです。人口に関しては東京が極端に減ることはないと思われますが、日本全体では下がっているので懸念があります。また不動産の地価は下がり続けているので、人口に関係なく東京であっても多少は影響があるかもしれません。
◆まとめ｜不動産売却の準備はしておこう
いかがでしたか？
これからの不動産市場の下落が心配されている理由がなんとなくご理解いただけたでしょうか？
様々な説がありその時にならないとわからないこともたくさんありますが、備えておいて損はないでしょう。
「2020年問題」といわれていたことも、早まって「2018年問題」になりつつあります。
不動産を所有している人の多くは関連のある問題です。これから地価が下落することも想定しておくことが大切です。
不動産は日本の情勢・景気・人口など様々なことが関連しているのでよく調べ、よく理解しておいてください。
また、2018年であればきっと間に合うはずです。不動産の売却は早期に行うことをお勧めします。もちろん、よく調べた上で決断してください。