マンション・戸建ての不動産売却はコツがいる！
査定から契約までの8ステップの早さが決め手
本来、自分で行わなければならなかった不動産査定・・・しかし今は「一括比較サイト」というものが出来て非常に便利になりました。
手にした不動産を手放すのは一大事です。だからこそ、失敗しないようにテクニックが必要なんです。そう、不動産売却において大事なことは、「査定から契約までいかにスムーズにするか」です。しかし、依頼する不動産会社に失敗してしまうと300万円以上の差が生まれるなんてことも…では、どうすればトラブルなくスムーズに売却できるのでしょうか？
不動産売却に不安を抱いている方も安心してください。これから紹介する7ステップをしっかりマスターすれば、大きなトラブルなくスムーズに、そして賢く売却を乗り切ることができます。
では、そのコツとは…？
| ◇目次◇ |
| ◆不動産売却3つの基礎知識 ◆査定～契約のステップ①『不動産売却一括査定』という新常識 ◆査定～契約のステップ②不動産の売却平均・相場を知る ◆査定～契約のステップ③良い不動産業者を見極める ◆査定～契約のステップ④物件に合う媒介契約を結ぶ ◆査定～契約のステップ⑤住宅ローン、売却方針などを家族と決める ◆査定～契約のステップ⑥不動産情報サイトで情報収集 ◆査定～契約のステップ⑦物件の傷や不具合は購入希望者に報告 ◆査定～契約のステップ⑧売れないときはステップ①から見直そう |
◆不動産売却3つの基礎知識
不動産の売却で、右も左もわからないという方はここからスタートすると良いでしょう。
査定に申し込む人のほとんどは初心者です。最初の内は真っ暗の闇の中を目隠しして歩いている感覚になりますが、徐々に光が見えてくるはずです。
始めの内は、家やマンションを売るときに飛び交う初耳の単語に戸惑ってしまうでしょう。今まで書いたことも聞いたこともないような書類がたくさんあります。この時に基礎知識を抑えておくと、頼りになるかもしれません。抑えておくべき知識は一体どんなことなのでしょうか。
◇流れと必要期間を把握しておこう
住宅ローンが残っていたり、売却価格よりも売れるまでの期間を重視して急いで売りたいときなど、最初に何をすればいいかわからないと動き方もわかりませんよね。
家やマンションを売るためには、それなりの手順を踏まなくてはなりません。早く売りたい、高く売りたい、売り方に希望がある方は、流れをしっかり把握する必要があります。売却の仕方によっては、流れを省略でき早期売却が期待できる場合もあります。
◇査定価格≠売却価格 いくらで売れるのか？
家がどれくらいで売れるのか、まずは査定するところから始まります。ただし、査定価格は売却価格ではなく、目安にすぎません。住宅ローンが残っている場合や借り換えの際は早めに査定を行い、資金計画を立てることをおすすめします。
売却の際はできるだけ損をしないように、「いくらで売りたい」と「いくらで売れそう」という2つの目安を作っておきましょう。2つの価格を照らし合わせ、希望的観測からローンの残債、住み替えの際に必要な引っ越し費用などまで見積もりましょう。
・不動産売却の査定額に納得がいかないときに知っておきたい5つのこと
◇必要な書類
ほとんどの無料一括査定サイトは、その時点で特に必要な書類はありません。
しかし、売却の手続きになるとたくさんの書類の提出が必要になります。こうした書類は、早めにチェックして用意しておくとスムーズに売却計画を立てることができます。
・不動産売却に必要な書類、一挙公開！重要事項説明書とは？
・不動産売却に必要な書類一覧＆取り寄せ方法
◆査定～契約のステップ①『不動産売却一括査定』という新常識
冒頭で紹介したように、『不動産売却一括査定サイト』は最近出来ました。以前は自分で不動産会社を探したり、知人の不動産会社に依頼したり、自分で行うのが一般的でした。
「いくらで売れるの？」という疑問を解決するには本格的に行動を起こさなければならなかったのです。
それが、インターネットの普及にとって簡易査定はネット上ですぐにわかるようになります。この『不動産売却一括査定サイト』は「いま知りたい！」を叶えてくれる不動産査定の主流ともいうべき方法になりました。
◇「不動産査定比較フィールド」は初めての不動産査定・売却を応援
60秒ですぐに査定！入力情報もカンタンで分かりやすい
当サイト「不動産査定比較フィールド」では、”カンタン60秒査定”を行っています。一度の入力で複数の業者を比較することができ、査定額の違いも確認できます。申し込むと不動産業者からメールや電話などでコンタクトを取ります。この時に行うのは「簡易査定」です。実際に契約する際はより本格的な「訪問査定」を行って「いくらで売れるか」を明確にしておきましょう。
査定の時点でわかった金額をもとに、家族で話し合ったり、より良い業者を探したり、次のステップに移ることができます。これが家に居ながらにしてできる「不動産売却一括査定サイト」の強味です。断るときはメールや電話でOKです。直接会っていると断りにくくなってしまいがちですが、ネットだからこそ納得して利用出来るという安心感があります。
★不動産売却一括査定サイトはこんなに良いこと尽くし★
・その地域に合った売却方法や業者を割り出し、すぐに査定してくれる
・複数の不動産業者が提示する査定額の中から比較し、検討できる
・インターネット上の査定なので、断るときも断りやすい
・悪徳業者に引っかからない
・査定はすべて無料で、金銭的負担がゼロ
◆査定～契約のステップ②不動産の売却平均・相場を知る
個人が所有する不動産の相場は1,000～3,000万円程度です。
不動産の相場は一戸建て・マンション・土地といった物件タイプによっても異なります。
それに加えて、面積・間取り・アクセスなど、同じ不動産は一つもありません。あなたの不動産が、平均額よりも高く売れることもあり得ますし、安値でしか売れないこともあり得ます。
・不動産相場はどのように調べる？調べ方の徹底解説！
・不動産の評価方法3つ【収益還元法・原価法・取引事例比較法】
・不動産の売却に役立つ【路線価・公示価格・実勢価格】をチェックする
不動産の売却相場は、都道府県、市区町村ごとに調べると目安が出やすくなります。
国土交通省が日本の土地すべてに評価額（公示地価）としてつけています。これは面積やアクセスに基づいて決定されています。そのため、都道府県ごとの売却相場は似ていることが多いです。
とはいえ、必ずしも評価額と比例した査定額になるわけではありませんし、実際の売却価格も開きがあるでしょう。不動産の価格の変動は時期やタイミング・買い手との相性にもよるのです。
そのため、目安に考えるしかありません。より価格の範囲を狭めたい場合は狭い地域の物件の売り出し価格・成約価格を調べてみましょう。近い地域の中古の不動産をみていくと、購入希望者の状況や傾向も似通い、価格の目安になるでしょう。
◆査定～契約のステップ③良い不動産業者を見極める
良い業者とは、悪徳業者じゃないだけでなく、
・自分と相性が良い
・売買物件に特化した専門科
であることが大切です。良い業者を見つけることは不動産売却において最も重要といっても過言ではありません。というのも、不動産取引でおきるトラブルの多くは仲介業者とのトラブルなのです。
もちろん、購入希望者や購入者とトラブルに発展するケースもありますが、そういったときに仲介に入るのは不動産業者です。誠実で良い仲介業者が間を取り持って解決に向かうことも少なくありません。
それほど不動産業者選びは大切です。すぐに決めるのではなく、不動産売却一括査定サイトで複数の業者（少なくとも4社以上）と連絡を取り2～3に絞って検討すると良いでしょう。
あまり知識がないまま闇雲に探してしまうと、変な業者に当たってしまうかもしれません。もしくは不動産がメインではない会社が片手間にやっていることもあるかもしれません。もちろんしっかりした不動産がほとんどだとは思いますが、素人から見たらあまりわからないことばかりです。不動産の仲介業を営むには「宅地建物取引業」という免許が必要で、知識がかなり必要なんです。誠実で信頼のおける不動産業者に依頼するのは鉄則です。
★良い不動産業者の条件★
・査定価格は妥当な価格（高すぎず低すぎない）
・電話やメールなど対応が丁寧で信頼できる
・免許番号「第○○○○○号」と掲載している（免許番号がなければ違法業者である）
・売りたい不動産周辺の売買実績が多い
・担当者が積極的に売却しようという意欲を感じ、似たような物件の成約経験がある
⇒不動産売買の前に不動産業者の免許番号と、行政処分歴の確認方法
◆査定～契約のステップ④物件に合う媒介契約を結ぶ
不動産会社を選別したら、1社に絞るか複数社に依頼するかという選択肢があります。それによって媒介契約を結ぶことになります。不動産会社との媒介契約の種類は大きくわけて「専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）」と「一般媒介契約」の2種類です。違いは依頼できる業者の数です。
1社にお願いする場合は「専任媒介契約」、複数社に依頼する場合は「一般媒介契約」となります。どちらにするかは物件の人気具合や売り主の状況次第ですが、どちらにもメリットデメリットがあるため、よく理解して選ぶ必要があります。通常、早く売りたい場合は広く露出する一般媒介契約、ゆっくり高く売りたい場合は専任媒介契約といわれています。
| 専任媒介契約 | ・不動産業者1社との媒介契約 ・一度の契約の有効期間は3ヶ月以内で、その後は3ヶ月毎の更新 ・1社にしか依頼しないので、不動産業者が積極的に営業してくれる ・似た契約で「専属専任媒介契約」という方法があるが、こちらはさらに熱心な行動をしてもらえる反面、制約がある |
| 一般媒介契約 | ・複数の不動産業者に仲介を依頼できる ・積極的に営業しなくても売れる人気物件や、希少価値の高い物件は、この方法を選ぶことが多い |
⇒【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット
◆査定～契約のステップ⑤住宅ローン、売却方針などを家族と決める
売買契約でたびたび問題になるのは、家族間でしっかりと話し合いが行われていないときです。片方に任せていたためにいざ売るとなったときに「こんな値段で売りたくない」「やっぱりここを離れたくない」といった緊急事態に陥ります。
家のことはしっかりと家族で話合い報連相を心掛けましょう。また、その時はできるだけ具体的に方針を決めておきましょう。「何か月以内に売れなかったら諦める」「○○万円以下なら売らない」など。
そして住宅ローンを支払い終えていない不動産を売却する場合は、銀行に相談する必要があります。抵当権抹消の手続きは何かと手間取るのでスムーズに銀行に連絡するようにしてください。
◆査定～契約のステップ⑥不動産情報サイトで情報収集
「Yahoo!不動産」「アットホーム」「SUUMO」「LIFULL HOME’S」などの不動産情報サイトには、数多くの不動産が掲載されています。自分が買う目線になったときの相場やPRポイントなどが参考になるので、常に情報収集しておきましょう。
特に同じ地域の似た物件や、同じマンション内で売りに出されている物件です。同じ地域の物件や同じマンション内の物件はどうしても比較されてしまうので、片方が値下げしていたらこちらも値下げなどの対応が必要かもしれません。常にライバルの動きや、市場の動きを見ることが上手な不動産売却のコツです。
◆査定～契約のステップ⑦物件の傷や不具合は購入希望者に報告
購入希望者が現れたときが、物件の隅々まで報告しなければなりません。（瑕疵担保責任）
傷や不具合を報告しておらず、後にトラブルになってしまった場合は報告義務のある売り主に責任を問われます。これは法律で定められているので、売主が不利にならないようにするには報告するしかありません。
しかも、買い主が購入後10年以内はこの法律が有効です。10年以内に瑕疵（欠点）を見つければ、1年以内に損害賠償を求めることがあるので、不具合は必ず了解を得ておく必要があります。トラブルのもとになりやすいので注意してくださいね。
◆査定～契約のステップ⑧売れないときはステップ①から見直そう
どうしても全然売れない時は、不動産業者から見直しましょう。媒介契約は3ヵ月スパンなので、大きな原因としては何が考えられるかもう一度振り返ってみることをオススメします。
不動産の売却は人生において1回あるかないか、もしくはとても少ない頻度でしょう。そのため、多くの売主さんが”初心者”として売らなくてはなりません。不動産の売却は高額な取引です。「間違えました」じゃ済まされないので、不動産会社をしっかり選ぶことはもちろん、ご自身も契約内容や知識をしっかり把握しておくことが大切です。
上記のステップに沿って不動産売却について深く知っていきましょう。そして、少しのコツでトラブルもなくスムーズにできることを覚えておきましょう。
より高く、より早い不動産売却を願っております。
