住宅ローンで買った家を売却し、新居を買う際に、売却価格が住宅ローンの残債よりも安くでしか売却できない場合はどうすれば良いのでしょうか。
そういった場合には、現在住んでいる家の住宅ローンに加えて、新居の住宅ローンを組むダブルローンという方法があります。
ダブルローンが組めれば便利ですが、現在住んでいる家を売却できるまでの間、2重ローンとなり負担が大きくなります。支払が出来なくなっては困りますので、ダブルローンを組むための条件面も厳しくなっています。
今回は、ダブルローンを組む方法や上手にダブルローンを利用する方法などについてお話ししたいと思います。
◎住宅ローンのダブルローンとは
住宅ローンを使って買った家を売却し新居を買う場合に、売却したがローン残債よりも安い価格でしか売れない為にローン残債が残るということがあります。そうなると抵当権が抹消できず、結局売却が出来ません。
その際に、既存の住宅ローンを残したまま、新たに住宅ローンを組むダブルローンという方法があります。
ダブルローンが組めれば、売却して住宅ローンを返済しなくても物件を買うことが出来るので、売り買いのタイミングを気にすることなく新居を購入することが出来ます。
しかし、その分借入額が増えますので色々と条件は厳しくなります。
◎ダブルローンを組む為の条件は
住宅ローンのダブルローンの審査の基準は、今住んでいる家の住宅ローンの残債が関係してきます。住宅ローンの残債を残したまま新居の住宅ローンを上乗せした形で新たに住宅ローンを組みますので、借り入れに見合った年収が必要となります。
一般的な金融機関では、住宅ローンを組む場合に年間の返済額が年収の３５％以内までという基準があります。
例えば、毎月のローンの返済が１５万だとすると新しいローンを組むとそれに加算されるわけです。新しく組む住宅ローンが１０万だとすると合わせて２５万、年間で３００万の返済となります。それを３５％で割り戻すと８５７万程度の年収が必要になります。
その基準で考えると年収が５００万であれば、ダブルローンを組むのは難しいということになりますので、家を買う前に自分がいくらまで借りることができるか上記の基準を参考に把握しておくことが重要です。
◎ダブルローンの組む上での注意点
便利に思えるダブルローンですが、ダブルローンを組む際にいくつか注意しなければいけないポイントがあります。
ダブルローンは、売却を考えている家と新しく買う家のローンの2つのローンを払うことになりますので、家が売却できるまではこれまでよりも支払いが大きく増えます。
売却が長引くとその分支払う期間も長くなり負担が益々大きくなっていきます。
そうなると早く売却しないといけなくなり安い価格でも売却することになってしまい、売却してもローン残債が大きく残るなど結局損をすることになります。
その為、ダブルローンを組む場合は、ある程度自己資金に余裕がある、年収が高いといった方でない厳しいかもしれません。
◎ダブルローンを使って上手に家を買いかえるには
ダブルローンは便利ですがリスクも高い為、上手に使わないとデメリットの方が大きくなってしまいます。
ではどうすれば上手にダブルローンを使うことが出来るのでしょうか。
やはり、売却を考えている家の売却価格の相場をきちんと把握する必要があります。
適正な売却価格がわかれば早く家を売却することが可能ですし、売ってもローン残債が消えない場合は売らずに貸すという選択肢も検討しても良いかもしれません。
家の売却価格の相場を把握する方法としては、不動産会社を一社に決めて任せてしまう方法よりも不動産一括査定サイトを使い複数の不動産会社から見積もりを取る方法が有効です。不動産会社は媒介契約を取る為に不動産会社によっては相場より高く見積もりを出すこともあり、一社に任せてしまうと相場がわからず結局高すぎて売れないということも多々あります。
その為、まずは不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社から見積もりを取り、不動産ポータルサイトなども参考にしながら相場を把握します。
その上で不動産会社へ訪問し、不動産会社の対応を見ながら信用できる不動産会社、営業マンを選びます。大手不動産会社というよりは営業活動をしっかりしてくれそうな積極的な営業マンであれば販売活動に力をいれてくれますので早く物件を売却してくれます。
その上で物件が早く売れそうであれば、ダブルローンを使って住宅を買っても長期間2つのローンを支払わなければならないという事態は避けることが出来ます。
やはり、新居を買う際に売れる目途が立たないと買えないとなると気に入った物件があっても進めることができませんので、その点ダブルローンを利用すれば気に入った物件を購入することが出来ますので上手に使いたいですね。
まとめ
住宅ローンのダブルローンは、新居のローンも組めるので売却時期を気にしなくても良く、スムーズに新居に買い替えたい場合は非常に有効な方法です。
その反面、2つのローンを支払わないといけない為大きな負担になるリスクもあり、収入などの条件面は厳しくなります。
売却したい家の相場を不動産一括売却サイトを利用するなどしてきちんと把握し、ある程度売れる目途があれば利用しても良いと思います。
ダブルローンを使って上手に新居の買い替えを行いましょう。
