物の価格というのは常に一定ではなく、需要と供給の関係によって常に変動しています。
今日は1,000円で買えるものが、1ヶ月後には2,000円出さないと買えなくなっているかもしれません。同じ物が買う時期によって、高くなったり安くなったりします。これが時価です。
不動産はこの時価という側面が最も強いものになります。
不動産ほど、価格の変動が激しいものは他にないといっても過言ではないです。
売却に関していえば、適切な売り時で実行するということが、損をしないために重要になってきます。
①不動産の売り時はいつ？
■ オリンピックで不動産の需要が上がる
東京オリンピックを目前に控えて、今では不動産の相場が上昇傾向にあります。
買う方は高いと感じることが多くなる時期ですが、売る方にとってみれば、まさに今が売り時だということができるでしょう。
不動産にまつわる工事や物資の投入も盛んに行われています。そのため、人件費や物資に関する費用もまた、高騰中です。
特に新築物件の価格が上昇傾向にありますが、これに引っ張られるようにして、中古物件の価格も上がっているという図式になっています。中古物件の売却は今がチャンス、といえるのはそういうことです。
リオ五輪が終了し、東京オリンピックへ向けて不動産市場が盛り上がっていく今こそ、売り時です。オリンピック特需に乗らない手はありません。
反対に、買うなら値段が高騰する東京五輪までは我慢して、五輪が終わって下火になってから買うというのが賢明です。
■ 中国マネーによる需要増
最近ではビジネスや学業などで日本に来る中国人も増えています。
特に投資目的で日本の不動産を購入する中国人も多いです。よく爆買いといって、日本に旅行に来た中国人が家電やコスメを買い漁っているところをテレビで放送しています。これと同じことが、不動産の世界でも起こっています。
しかし、2016年に入ってからは、あと数年で中国バブルが崩壊するという報道が目立つようになってきました。爆買いする中国人も、バブルの崩壊とともにいなくなるといわれています。
確かに、バブルが崩壊する前兆は、中国経済において散見されます。つまり、中国マネーの流入による不動産市場の価格高騰、という現象もいつ終わりを告げるかわからないということです。
オリンピック特需の影響だけではなくて、中国マネーによる需要増という影響によって、今の高騰した不動産価格は支えられています。いつ下火になるともわかりませんから、今こそが不動産売却を実行するときです。
②時価変動がない物件ってあるの？
不動産の価格というのは時期によって変化するものだと述べました。
確かに、9割以上の物件については、この理屈が当てはまります。そして、不動産の相場変動はきわめて額が大きいのも特徴です。
たとえば、大きなショッピングモールが物件の近くにできたり、駅が造られたりすると、相場が跳ね上がることも多いです。一方で、隣の地域に人気のレジャースポットや商業地区が開発されることによって、価格が下がってしまうこともあります。
このように、予期せぬ事態や環境の変化によって、時価の変動が顕著に表れるのが大多数の不動産の特徴です。
しかし、ほんのわずかですが、なかには相場が変動しない物件も存在します。
■ 大規模な駅に近い物件
特に有名なレストランやファッションブランドが入った駅ビルが併設されているような、大規模な駅が近くにある物件の場合、相場が変動しにくいです。
こういった駅はなくなることがありませんし、そこに注目のショップや飲食店が多数入っている複合的な駅ビルもあれば、その魅力は存在し続けます。そのため、“便利な立地にある物件”という付加価値もまた、他の事象に左右されず存続することになるわけです。
反対に、今は商店街や昔ながらお店がたくさんあって栄えている土地であっても、その後、シャッター商店街のように廃れたり、世代交代が進まず、お店もどんどん閉まっていくようだと、相場は下落の一途を辿るでしょう。
その土地にある魅力の不変性や発展性という要素が、相場の安定や変動を決めるポイントになっています。
■ 不変性もまた変動する
相場が変動するかどうかに、土地の魅力の不変性という要素が関わっているということを、前項で指摘しました。
しかし、この不変性を見極めるのは、不動産価値の場合には特に難しいです。
たとえば、売却目的で物件を購入した場合に、そのときは確かに変わらない物件の魅力を感じていたとしても、後に魅力が予期せぬところから消滅することがありえるためです。
魅力のある事柄が存在し続けていたとしても、その魅力がなくなることがあります。
具体的にいうと、海が近い物件は、相場が変動しにくいと考えられていました。
海は多くの人が魅力を感じるレジャースポットで、観光客に向けた海の幸なども豊富なため、人気の物件として定着していたわけです。そして当然、海はなくなることがありません。今は商店街があるけれど過疎化する可能性のある不確定な物件とは異なります。
一見、不変性があると感じられる海の近くの物件でしたが、ある事象によってその魅力はがらりと変わり、今では相場が下がっています。
ある事象というのは、東北大震災です。
東北大震災による津波の被害など、テレビを通して多くの人が海の近くに住むことのリスクを痛感しました。これによって物件の時価も大きく下がったという結果です。
このように、確かに土地の魅力が変わることなく時価も変動しない物件がある一方で、当初は不変性を感じていても不測の事象から魅力に変化が生じ、時価が一気に下落するということもあります。
③売り時についてまとめ
・オリンピック特需で今が売り時
・中国マネーによる価格高騰もリミットが近い
・多くの物件は相場が変動するが、変動しない物件もわずかに存在
・変動しない物件というのは、その土地の魅力の「不変性」がある
・不変性の見極めは困難なため、相場の変動しない物件を確実に選ぶことも難しい
このようなポイントが、不動産の売り時を考えるにあたって重要です。
特に東京オリンピックの影響を考えると、それまでの期間が売り時だといえるでしょう。
相場が変動しない物件が少ないけれど存在します。
しかし、そういった物件も不確定要素によって変動するので、可能性はゼロではありません。その見極めは不動産鑑定のプロでも難しいです。
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