突然ですが、その仲介手数料大丈夫ですか？
不動産は買うのも、売るのも不動産業者に支払う仲介手数料が必要です。
その仲介手数料は場合によっては、払い過ぎている可能性があります。
不動産売買で損をしないために・・・
一般的な不動産仲介手数料の計算方法をご紹介していきます！
◆不動産仲介手数料の計算方法
不動産仲介手数料で損しないためにはまず！
不動産仲介手数料の計算方法を知らないといけないです。
不動産仲介手数料は、交渉によって下げることが可能ですが、
交渉の際に、一般的な仲介手数料よりも低すぎる要望を伝えると難しいです。
払い過ぎない為にも、お得に支払うためにも計算方法を知っておくことは、かなり重要です。
| 売買価格
（消費税を含まない） |
仲介手数料
（消費税を含む） |
|
200万円以下
|
5.4％以内の額（税込み） |
|
200万円超 400万円以下
|
4.32％以内の額（税込み） |
|
400万円超 |
3.24％以内の額（税込み） |
上の表が不動産売却時の手数料です。この表を使って不動産仲介手数料を計算してみましょう。
少し分かりにくいのですが、、
4000万円の物件を売買する場合、、、
4000万円の内の200万円までは、5.4％以内で計算します。
そして、2000万円のうちの400万円までは 4.32％以内で計算、
2000万円の内400万円超えている部分は、3.24％以内で計算です。
なので、実際の計算は、、
200×5.4％＋200×4.32％＋3600×3.24％
＝108,000円＋86,400円＋1,166,400円
＝1,360,800円万円です。（税込み）
ですが、仲介手数料の表にご注目して頂きたいのですが、「以内」とついているのです。
なので、この表はあくまでも絶対的な計算方法ではなく、不動産業者が最高で仲介手数料を請求できる額です。
交渉をしたい場合は、まず最高の仲介手数料を計算し、それを元に交渉するといいと思います。
また、この計算は2016年現在の税率ですので、
消費税がアップした場合は、その税率×5% or 4% or 3%です。
◆これは便利!簡易計算法
計算が分かりにくいですか?
ですよね、、
実はもっと計算をシンプルにする方法があります。
ですが、条件があります。
その条件、売買価格が400万円（税別）を超える場合はです。
実際の計算は、
物件価格の3.24%+6.48万円です。（税込み）
例えば、、
4000万円の物件を売買する場合は、
200×5.4％＋200×4.32％＋3600×3.24％
＝108,000円＋86,400円＋1,166,400円
＝1,360,800万円です。（税込み）
の計算が必要です。
ですが、簡易計算法を用いると
4000万円×3.24%+6万4800円
＝1,360,800円
になるのです。
そうです。
通常の計算方法と変わらない答えが出てくるのです。
なぜ出てくるのか?
それは、、
| 売買価格
（消費税を含まない） |
仲介手数料
（消費税を含む） |
|
200万円以下
|
5.4％以内の額（税込み） |
|
200万円超 400万円以下
|
4.32％以内の額（税込み） |
|
400万円超
|
3.24％以内の額（税込み） |
この表を思い出して頂きたいのですが、この表は、税込みの場合ですが、一度税分の%を取ります。
200万円以下の仲介手数料は5％ですので、仲介手数料3％との差は2％です。
そして、金額にしてみると4万円です。
そして、
200万円超え400万円以下の仲介手数料は4％ですので、仲介手数料3％との差は1％
金額にしてみると、2万円です。
400万円の仲介手数料は、3%ですので差はゼロなのですので、
ここで、6万円が出来上がります。
なので！
価格の3％を乗じて、6万円（＝4万円＋2万円＋0円）にすれば、税抜きの計算ができます。
そして、そこに税金の分を入れると完成です。
もしこの説明が難しくて分かりにくい場合は、
取り敢えず
価格×3.24%+6万4800円＝仲介手数料
をすれば、税込みの仲介手数料が分かります。
しかし、これで損はしない！とは実はまだ言えません。
特に一軒家の売却時に気を付けて頂きたいお話があります。
⇒不動産売却の価格別にかかる仲介手数料の簡単な計算方法＆注意点2点
◆知らないと損をするかも!?税金のお話
不動産を売買する際たくさんの税金を支払わないといけません。
そして、不動産特に一軒家の場合などは、土地には課税されません。
ですが、建物には課税されます。
うん?となった方のために、もう少し詳しく解説しようと思います。
不動産売買の際に掛かる大きな税金は、建物に対する税と仲介手数料に対する税です。
なので、土地の税金はかかりません。
ここに損をするトリックが隠されています。
物件価格の表示は「課税対象の建物金額」＋「非課税の土地の金額」が含まれています。
なので、損をしない為には「非課税分の土地」を考慮する必要があります。
例えば、、
5000万円（税込み）の物件を売却すると仮定しましょう。
5000万円の内、土地2300万円、建物2700万円の場合。
課税される建物の税抜き価格は、、
2700万円÷1.08=2500万円
です。
土地は非課税なので、この場合土地＋建物の税抜き価格は、4700万円です。
そして、この場合の仲介手数料は
4700万円×3.24％＋6.48万円
＝1,587,600万円になります。
仮にこの場合、土地の非課税分を考慮しないと、
5000万円×3.24％＋6.48万円
＝1,684,800万円
になるので、
土地の非課税分を考慮しないと、
| 考慮しない | 考慮後 | 差額 |
| 1,684,800万円－ | 1,587,600万円 ＝ | 97,200万円 |
そう、差額の97,200万円は損をしてしまいます。
なので、査定が終わり、仲介手数料の計算を業者様がして下さるのですが、
自分でもスマホの電卓でいいので、税抜き分の価格を計算しておけば安心です!
（もちろん、業者様の方でも教えてくれると思いますが、教えてくれない、税抜き価格を考慮しない業者様はちょっと危ないかもしれません。）
⇒不動産売却で仲介業者とのトラブルで気を付けたいこと【3選】
◆最後に・・
ほとんどの不動産業者は、上記の様な事柄を説明してくれると思いますが、
分かりにくい場合や説明の不備があった際に、事前の知識があると、
具体的な質問が出来ますし、理解も早く、スピーディーに話が進むと思います。
ぜひ、この記事のみならず色々な情報に触れて頂き、自分に合った、不動産の運用方法をお見つけください!
最後まで読んで頂きありがとうございました！
