一戸建てを持っていて「売却しよう！」と決まった方、様々な事情があるでしょう。
転勤になった、子供の学区事情で、親の介護で、もう少し大きな家に住み替えになった、などなど・・・
どんな事情があるにせよ、おうちは高く売りたいですよね。
今回は、「一戸建て住宅」の高値売却術を紹介していきます。
一般的にはマンションの取引が多く、一戸建て住宅は少ないといわれていて、いわゆる「流動性の低い資産」だと言われています。
では、一戸建て住宅を出来るだけ高く売るためにはどのような点を気を付けると良いのでしょうか？
一戸建てはマンションとは大きく異なりますし、売り方も当然大きく変わってくるのです。
マンションとどういった点が違うのか、そしてどのようにすれば高く売ることが出来るのか、ポイントを絞って紹介していきます。
一戸建て住宅とマンションは売却の仕方もだいぶ違う
同じ「不動産売買」にも関わらず、一戸建て住宅とマンションの売り方が異なるのでしょうか？
そう思ってしまいますよね。
実はその要因は「減価償却年数」と「土地の所有権」が大きく関わっています。
一般的に一戸建てはマンションと違い木造であることが多く、コンクリートのマンションと比べると建物の劣化が早く、イコール建物の価値が下がりやすいです。
しかし、一戸建ての土地は所有者のものであるのに対し、マンションの土地は管理会社のものです。
これが一戸建てとマンションの大きな違いに繋がるのです。
売却する際においても、一戸建ての価値とマンションの価値は「劣化具合」と「土地の所有権」が大きなカギとなっています。
「劣化具合」というのは難しく言うと「減価償却年数」というわけです。
よって、すぐに手放す場合はマンション、長期で所有しておく分には一戸建てがそれぞれ有利になります。
◇「減価償却年数」とは？
「劣化具合」を表す「減価償却年数」ですが、厳密いうと税制上で価値がゼロになるまでの期間のことを言います。建物は日々劣化しています。この劣化を表す明確な基準はないので、税制上で設けているのです。「耐用年数」とも言われていて、税金の償却年数になると、固定資産税算定上での価値がなくなります。あくまでも税金の計算をする上での数字なので減価償却年数＝耐用年数ではありません。
構造と耐用年数は下記のように定められています。
| 構造・用途 | 細目 | 耐用年数 | 居住は 1.5倍 |
|---|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 店舗用・住宅用 | 22年 | 33年 |
| 鉄骨鉄筋（鉄筋）コンクリート造（RC構造） | 住宅用 | 47年 | 70年 |
居住用の場合、年数は1.5倍で計算されます。
また、減価償却年数は売却の利益計算にも使います。覚えておいて損はないかと思います。
さらに詳しい内容はこちら⇒耐用年数｜国税庁
◇「土地の所有権」とは？
先ほども述べたように、一戸建ての土地はマンションの土地とは違い、借家でなければ所有権をすべて得ることができます。
マンションの一室を購入したからといって、マンションの土地の一部を自由にするわけにはいきません。
マンションの土地の配分は、建設物全体の敷地面積のうち、床面積によって持分割合が算出され、それを所有者の持ち分にする形になります。
そこに大きな違いが生まれます。
築年数が経ち建物自体の価値がなくなったとしても、一戸建てであれば「建て替える」ことが可能です。
一戸建てを新しく建てようが、つぶして更地にしようが、駐車場にしようが、その土地の所有権があるのは建物の持ち主次第なので自由です。
一戸建ては建物自体の資産価値は下がりやすいですが、「土地の所有権」という観点からみると、何にも代えがたい価値があるのかもしれませんね。
一戸建ての売り方
一戸建てを売却するにあたって、どういった形で売るのがオススメかを頭に入れておいてほしいと思います。
またこれらは選択肢に過ぎませんので、そもそもそういった売り方をする気がないという場合はスルーしてください。
いずれも、「一戸建て」という強みを活かす方法としてお考え下さい。
⇒不動産や家の売却、空き家or居住中、売れやすいのはどっち？
・リフォームして売る
築古の一戸建てなどは多少リフォームして売却することも視野に入れておかなくてはなりません。
水回りや壁紙など、少し変えるだけでも見違えるポイントを中心に直すようにすると良いでしょう。
⇒リフォームをしてからの不動産売却、工事費用はそれぞれいくら？
・賃貸として売る
一戸建て賃貸は家族連れなどにかなり人気です。収益物件として売るのが最も高額に売れるでしょう。
その場合は収益還元法で売り出すのも良いでしょう。
賃貸としていかに需要があるかというのがアピールポイントになってくるでしょう。
⇒貸す？売る？不動産を賃貸で一時的に貸すのを迷ったら抑えておくポイント
・シェアハウスとして売る
最も当たったときに大きいのが「シェアハウス」です。
一戸建てで5部屋あったとすると、1部屋2万円だと10万円、3万円だと15万円、4万円だと20万円になります。
もちろん、シェアハウスにはいくつかリスクが伴いますが、売却アピールとして強みになる部分があるようであれば、しっかりと高値査定される可能性は十分にあります。
都内や駅近、近くに大学があるなどの立地などにも合わせて需要がありそうであれば検討してみても良いでしょう。
一戸建ての売却でのコツ
では、これらを踏まえて一戸建てを売るときのコツをポイント別に紹介します。
まず上記の方法もある意味コツです。該当する部分がありましたら、これから紹介するコツを使って最良の方法を取りましょう！
コツ①不動産売却の一括査定サイトで無料査定する
一番重要なのは「高値で査定してもらえること」なので、初めに大体の相場や流れを知っておく必要があります。
一括査定サイトは無料で簡単に利用できるので、まずはやってみることをオススメします。
複数の業者に査定を一括依頼することで、大体の価格と希望価格がみえてきます。
より売却のイメージがしやすいと思います。また、気に入らなかったら契約をしなくても良いので、「お試し」で査定してみるのもアリです。
⇒『不動産売却一括査定サイト』をやってみてわかったこと【実況】
⇒不動産の高値売却成功術4つ『一括査定サイト』で依頼後に知りたい重要事項
コツ②何もせずひたすら待つ
「果報は寝て待て」とも言いますよね。
査定を高くしようといろんなところをリフォームしたり、奮闘したりジタバタせず、高値で買ってくれる人をただひたすら待つという方法です。
リフォームなどをするとどうしてもリスクがあり、高値で売れたと思ってもリフォーム費用やいろんな行動をしてきた分を引くとあまり高値ではない結果になってしまいかねません。
シンプル イズ ザ ベスト！ただただ待ちましょう。
コツ③部屋をキレイにしておこう
やはり第一印象はとても大事です。部屋が散らかっているよりもキレイに整えられている方が印象は良いですし、気持ち的に査定が高くなるかもしれません。
また、査定も済んでいざ売り出し！となったとき、内覧の依頼があるかと思います。その際に、内覧者が居心地が良いと感じる「清潔感のある空間」しておきましょう。
部屋をみたときの第一印象は工夫してくださいね。あとは、生活臭にも注意です。
住んでいると意外とわからない生活臭は、もしかしたら印象を下げているかもしれません。
部屋を片付けると共に、自分が内覧者になったつもりで家をみたとき、どういった点が気になるかくまなくチェックしましょう。
まとめ｜一戸建ての良さをフルに活かした売却を
いかがでしたか？
一戸建てはマンションとは違い、一戸建てならではの利点も多くアピールポイントを見つけやすいかと思います。
一戸建ての売り方は色々
・そのまま売る
・リフォームして売る
・賃貸として売る
・シェアハウスとして売る
一戸建ての売却でのコツ
・コツ①不動産売却の一括査定サイトで無料査定する
・コツ②何もせずひたすら待つ
・コツ③部屋をキレイにしておこう
