都内の中古マンションは、ほかのエリアと特徴が異なります。その「特徴」を理解しておけば、自分のマンションを高く早く売るタイミングが分かりやすいのです。また、不動産会社選びなどにもポイントがあります。今回は、そんな「都内の中古マンション」を売るときの注意点などを解説します。
1.都内の中古マンション売却におけるメリット・デメリット
都内の中古マンションの売却は、そのほかのエリアと比較してメリットやデメリットがあります。そのメリット・デメリットをきちんと比較した上で、中古マンションを売却する必要があるのです。
1-1都内の中古マンション売却のメリット
都内の中古マンションを売却する際のメリットは、主に以下の3点になります。
・ターゲットが多い
・資産価値が下がりにくい
・不動産会社が多い
まず、都内ということで、不動産を購入する「ターゲット」が多いです。この点が最も大きなメリットになります。都内の「場所」にもよりますが、少なくとも地方に比べると購入検討者は多いので、検討者が現れやすいという点はメリットです。
また、都内は資産価値が下がりにくいです。なぜなら、マンションの資産価値は需要と供給で決まるからです。この「需要」とは「購入検討者」のことであり、先ほど言ったように都内には購入検討者は多いです。そのため、需要が下がりにくいという理由から、資産価値も下がりにくいのです。
さいごに、「不動産会社が多い」という点もメリットです。不動産会社は、それぞれ顧客（購入検討者）を抱えています。マンションを売る時には、大抵の場合は「レインズ」と言われる、不動産会社が閲覧できるネットワークシステムに登録します。
そのレインズを不動産会社は逐一チェックして、顧客を案内できる物件がないかを検討しています。つまり、都内で中古マンションを売るときにレインズへ登録すれば、レインズをチェックしている不動産会社が多いので「紹介」も多いということです。「紹介」が多ければ集客アップにつながります。
1-2都内の中古マンション売却のデメリット
一方、都内の中古マンション売却のデメリットは以下の通りです。
・供給が多い時期がある
・相場変動が激しい
・立地による価格差が激しい
まず、需要（購入検討者）も多いのですが、売り物件（供給）も多いです。そのため、需要より供給の方が上回ってしまうタイミングもあり、そのようなタイミングのときにはマンション価格が下落しやすいです。つまり、売却「時期」によって相場変動が激しいということです。
マンションを売却するときは、「家族数が増えて手狭になった」や「転勤に伴って」などの理由が多いです。このような理由のときには、1年も2年もマンションの売却を先延ばしにすることはできずに、「今すぐ売りたい」というような状況であることが多いです。
そのため、需給バランスが良く、「マンション相場が高いとき」を狙ってマンションを売却できるとは限らないということです。この点が都内の中古マンション売却のデメリットになります。
また、都内の中古マンションは、立地によって価格差が激しいです。仮に、同じ最寄り駅のマンションだったとしても、東口と西口で大きな差が出ます。なぜなら、都内だからこそ商業施設や医療施設がたくさんあり、数百メートル場所が違うだけで「利便性」に差が出るからです。
自分のマンションのエリアが「相場価格の高いエリア」であれば良いですが、相場価格の低いエリアであれば高い金額で売却しにくいです。
2.都内の中古マンション売却の注意点
前項のメリット・デメリットを踏まえた上で、都内の中古マンション売却の注意点は以下の通りです。
・早めに査定依頼しておく
・ノウハウのある不動産会社に依頼する
・築年数に注意
・売り時に注意
・早めに、そして定期的に査定する
まずは、早めにマンションの査定依頼をしておくことです。早めに査定依頼をしておけば、周辺環境が変わったとき、すぐに不動産会社から情報をキャッチできます。先ほど言ったように、都内のマンション価格は需要も多いですが、供給が多いタイミングもあります。
そのため、需給バランスを常にチェックしておき、「需要が多く供給が少ない」タイミングを狙うことができれば、マンションは高く売りやすいのです。だからこそ、査定は「マンションを売りたい」と思った時点ですぐに行いましょう。査定自体は無料で行ってくれるので、売主のデメリットは特にありません。
また、査定をしたからといってすぐに売らなければならないわけでもありません。（⇒マンションの売却でよくある質問【13選】まとめ）
単に自分の持っている不動産の価値を知るためでも良いのです。売却を急いでいない場合は、大体の目安を知っておき、高く売れそうなタイミングを見計らって売るのが賢いやり方です。
・ノウハウのある不動産会社に依頼する
また、都内のマンションは、先ほど言ったように「立地」による価格差が大きいです。逆にいうと、「立地によって魅力の良し悪しがある」ということになります。つまり、その立地による「魅力」をきちんと営業できる不動産会社であれば、マンションは高く売りやすいということです。
そのため、不動産会社を選ぶときは、過去に「売却実績がある」など、エリアのノウハウがある不動産会社を選ぶと良いです。
・築年数に注意
当然のことながら、不動産の価値は築年数によっても左右します。出来るだけ築浅のマンションであることに越したことはありません。また、築年数15年を目安に修繕積立金も上がるため、築年数に気を付けながら売りましょう。例えば超高層マンションの築15年と16年で、月に5万円も上がってしまうなんてことも…
またそれくらいから備え付けの家電たち悲鳴を上げていきます。ガス給湯器、キッチンコンロ、食器洗い機、トイレの洗浄便座など、電気ものはこれくらいから故障する割合がグッと上がります。大がかりなリフォームなどをする前に売却も視野に入れておきましょう。
・売り時に注意
不動産全体に言えることなので中古マンションも例外ではありません。売り出す時期はとても大事です。売り時は引っ越しシーズンも関係していて、進学や転勤が多い1～3月、9～11月の二部だといわれています。もちろん、その分ライバルも多いので必ず高く売れるとは限りませんが、見る人が多いというメリットは大きいでしょう。
反対に、6～8月や年末などはあまり動きがないので売れにくい時期でしょう。真夏は内覧も大変なので、避けた方が無難です。苦労する上に市場の動きが弱いです。
3.まとめ
このように、都内の中古マンションの売却時には、以下の点を抑えておきましょう。
・マンション価格は需給なバランスで決まる
・都内は需給バランスが変わりやすいので早めに査定して定期的にチェックし続ける
・不動産会社はノウハウのある会社を選定する
・築年数と売り時には注意しよう
中古マンションは相場が変動しやすいので、すぐに売る予定がなくても査定し資産価値を把握しておきましょう。日ごろから査定しておくと、価格の上昇下降がわかりやすいです。それがいざ売るときに役立ちます。査定自体は無料なので、資産価値を知っておき、良い時期をみて売却するのが賢いやり方です。