マンションを売る時に知っておきたいこと・よくある質問をまとめてみました。
ぜひ参考にしてみてください。
Q1.物件に住宅ローンが残っている場合はどうしたらよいの？
⇒A.引き渡しの決済時に完済すれば大丈夫です。ただし・・
買い手側が投資用として購入する場合は現金払いが多く、それをそのまま返済に充てれば良いです。
一般的な住み替えなどで購入する方でしたら、引き渡しと同時に完済していれば問題はありません。
いずれにしても、一括返済できる余裕や、売却価格が残債を上回っていればの話です。
販売価格より残債が下回っていたり、残りの住宅ローンの支払いが出来ない場合は「任意売却」になります。
その時は抵当権者の許可が必要になりますので、気を付けてください。
Q2.売却前にリフォームしたほうがいいの？
⇒A.売るためにわざわざリフォームをする必要はありません。
売却前にリフォームするかどうかで迷われる方が多くいらっしゃいますが、答えはリフォームをする「目的」にあります。
高く売るためのリフォームであれば、好みや生活スタイルなどもありますので、無理にする必要はありません。
それよりも、リフォームしたらどうなるといった提案をして、購買意欲をかきたてることの方が効果的ではないかと思います。
100万円のリフォーム、200万円リフォームといった提案や、比較を行いイメージをさせることで「欲しい！」と思ってもらう方が良いでしょう。
リフォームを検討しているのであれば、見積もりをもらったりしたものを共有するのでも良いと思います。
Q3.リフォーム費用を販売価格に上乗せしていいの？
⇒A.丸々上乗せは厳しい！「リフォーム済み」といったアピールだけにしておこう
ハッキリ言うと、リフォームは住人側の勝手な都合です。自分たちが住むためにリフォームしたり、改築したりしても、買い手側が求めていなければ意味がありません。
「リフォームしたからその代金もプラス」と一方的に言われたら「あり得ない」と思いますよね？
買い手側に「リフォーム費用を請求された。この人から買いたくない」と思われてしまったら元も子もありません。
募集内容に「リフォーム済みでキレイ！」と言ったちょっとしたアピールに留めておきましょう。
その際は、「どこを」「どのように」「いつ頃」といった詳しい内容も載せておきましょうね。
Q4.不動産売却を業者に依頼して、取りやめたらキャンセル料はかかりますか？
⇒A.仲介手数料は払わなくて良いが、広告費などを請求する業者もいる
仲介として依頼する場合は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」になるかと思います。
その際、費用が発生するのは売却をしたときであって、成功報酬になるので、キャンセルした場合は仲介手数料はかかりません。
しかし業者によっては、それまで掲載していたわけだから「もう宣伝しているから」といって「広告費」などを請求してくることもあります。他には、すでに所得してしまっている場合は売却活動費用として謄本・公図の取得料など、実際にかかってしまった費用を請求されるかもしれません。
つまり、対応が業者によって異なるので、一概には言えません。
請求される場合もあるということは覚えておいてください。
Q5.物件に人が住んでいても売却依頼は出来ますか？
⇒A.できます。しかし、住んでいるのが所有者本人か賃貸かによって変わります
自身が住みながら、販売活動を行うことはもちろん可能です。
しかし、住んでいるのが所有者ではなく、賃貸で貸している場合は話が変わってきます。
またその物件を不動産投資物件として出すのか？通常の売却物件として売りに出すのか、「目的」によっても変わってきます。
どのように売り出していくかは不動産業者と相談しながら行っていきましょう。
不動産はアイドルです。事務所の社長になったつもりで、どのように売り出していくか真剣に考えていきましょう。
Q6.住み替えで優先させるべきなのは売却？購入？
⇒プロでも迷うほどの水掛け論案件。一概には言えません。
自身が住んでいる物件を売りに出す場合、もちろん同時期に売却と新しい物件の購入が出来たに越したことはないですが、さて、ではどちらかを選ばなければならないのであれば、どちらを優先するべきなのか？これは不動産業者のプロ同士が議論しても水掛け論になり、結論が出ないほど難しい問題です。
というのも、どちらにもメリット・デメリットがあり、良いとこどりが出来ないのです。
売却優先⇒「資金計画」が鍵。売却して資金を得てから新しい物件を購入する住み替えを行った場合、手元にある資金が明確なので、具体的な購入を検討することが出来ます。
しかし、良い物件がなかった場合はその間の住まいを賃貸住宅をしたり、そこからまた新しい物件に引っ越すときの手間が二度手間になってしまうため、「資金計画」がメリットにもデメリットにも転んでしまうというのが特徴です。最悪の場合、手間とお金両面がかかる恐れがあるということです。
購入優先⇒「スケジュール管理」が鍵。購入してから売却する場合は、引っ越しなどのスケジュール管理が容易になります。しかし、売却がなかなか決まらなかった場合は二重ローンとなってしまったり、金銭面での損も考慮しなくてはいけなくなります。
物件の特徴や、優先順位を決めて上手に計画を立てることをオススメします。
個人的には、手間と金銭両面で損しかねないのは「売却を優先した場合」だと思うので、購入を優先的に決めたほうが、二度手間がない分良いのかなと思います。
Q7.売却費用はいつ全額もらえるの？
⇒通常の場合、契約時と引き渡し決済時の2回に分けて支払われます。
一般的な例を挙げると、不動産の売買契約において現金で支払う場合は、契約が成立したときに5～10％の代金を支払い、残りは引き渡し決済時に支払われます。
ですので、全額を受領するのは引き渡し決済時です。
Q8.管理費や修繕積立費の支払いを滞納していますが、売却は可能ですか？
⇒売却は可能ですが、決済時に延滞分は支払わなくてはなりません。
まず、管理費や修繕積立費を滞納しているのであれば、売却の契約時に伝えておきましょう。
その上で余裕があるのであれば売却前に延滞分を支払い、余裕がなければ売却したときに入るお金で精算することになります。
秘密にすることのないように気を付けてください。後のトラブルのもとになりますし、契約不履行になってしまったら元も子もありません。
Q9.相続の登記をしていない物件も売却可能ですか？
⇒登記をすることで可能になります。
不動産を相続して、そのままにしているケースは非常に多いです。
登記を変更していないと売却することはできません。
登記を正常に終えてから、売却活動を行うことになります。
また、その際に権利証がないということも多いケースです。
その場合は司法書士に依頼し、権利証を再発行してもらってから、登記変更をしましょう。
登記変更にかかる費用や時間も考慮して、売却計画を立てるようにしてくださいね。
Q10.査定はほんとうに全て無料なの？
⇒はい、無料です。
査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」があります。
そのどちらも基本的に無料としている業者が多いです。
悪質な場合は、媒介契約を結んだあとでないと訪問査定をしてもらえなかったりするので、そういった業者に頼むのはやめておきましょう。
同じように様々な費用を請求される恐れもあります。
そもそも、査定額によって決めるので、無料でないとおかしいという話ですが・・
また不動産業者は仲介なので、成果報酬です。
査定の段階でお金を取るのはおかしいということは覚えておいてくださいね。
Q11.レインズに登録していない業者は怪しい？
⇒要注意、もしくは変えることをオススメします。
「レインズに登録せずに専任媒介契約に・・」などを言ってきたら役満です。
相手は囲い込みをしようとしているでしょう。
こちらが不動産知識に乏しいとそういった提案に乗ってしまいかねませんので、怪しい動きはしっかりと見極め、業者を変えることをオススメします。
信用できない業者に依頼することのないように気を付けてくださいね。
⇒不動産売買の前に不動産業者の免許番号と、行政処分歴の確認方法
Q12.不動産を売却して少しでも利益が出たら確定申告が必要？
⇒いずれにしても確定申告をすることをオススメします。
「譲渡所得」が出た場合は、確定申告をして「譲渡所得税」を納めなくてはなりません。
計算方法は下記のようになります。
売却価格ー（購入価格+売却にかかった経費+購入にかかった費用）＝譲渡所得
そう、購入するときにかかった費用や、売却の際にかかった仲介料なども含めて計算するので、多くの場合大きな利益にならないことが多いです。
そんな中でも利益になったのならラッキーですね。
その場合は、上記の計算式で出た「譲渡所得」に税率をかけて、「譲渡所得税」を導き出します。
また、譲渡所得は出なかったとしても、条件を満たすことで税金が控除される場合もありますので、確定申告をしっかり行っておくことが大切です。
その上で控除されるものを知っておきましょう。
Q13.今すぐに売らない場合は査定してはいけないの？
⇒いいえ、査定した上で売らなくてもOKです。
引っ越しや保険、車の販売など「無料見積もり」や「一括査定」できるサイトは増えました。
不動産売却査定についても同じです。
見積もりのみで依頼する方は実はかなり多いのです。
ある不動産会社の統計によると、実際に物件を売りに出す人の割合は10％ほどだそうです。
つまり、ほとんどを占める90％は売れないとみなされたり売りに出さないなどの理由で契約をしていないことになります。
ですので、必ず売りに出すわけではありません。
査定の金額によって決めてももちろん良いので、迷われてるのであればぜひ一度試してみてください。
