新しい家を買いたいのに自宅を売ってもローンの返済が出来ないとなると自宅の購入をあきらめないといけないのでしょうか。
そんな時に活用出来るのが買い替えローンです。
買い替えローンは、新しい家のローンに返済できなかったローンの残高を上乗せし、一括でまとめてローンを組む方法です。
使えると便利な買い替えローンですが、買い替える前よりローンの残高が増えるので、審査が厳しくなる、返済の負担が増えるといったこともあります。
今回は、上手に買い替えローンを利用して新しい家を買う方法についてお話ししたいと思います。
◎買い替えローンとは
いざ家を買い替えようとした際に、不動産会社に見積もりを査定してみると思っていた印額よりも安く、ローン残債よりも売却価格が下回ることがあります。
そうなるとローンが残ってしまい次に不動産を買えないのではと心配になってしまいますようね。しかし、買い替えローンを使えばそういった場合でも新しい家を買うことができます。
買い替えローンは、売却する家のローンが残る場合、新しい家のローンに残ったローンを上乗せして、ローンを一括でまとめて融資をしてくれますので利用できれば非常に便利です。
例えば、2,000万円の住宅ローン残債のある家が2,000万円以上で売れれば良いですが、仮に1,500万円でしか売れないとします。
そうすると500万円の残債が残り、別途500万円を用意しないと家が売れないとなってしまいますが、同時に新しい家を3,000万円のローンを組んで買う際に買い替えローンを使って3,500万円のローンを組んで購入するということになります。
買い替えローンを使うことで、家を売ってローンが残ってしまう場合でも安心して新しい家を買うことが可能になります。
但し、ローン残高が増える為審査が厳しくなり、誰でも買い替えローンが組めるわけではありません。
銀行が審査をする場合に、その人の勤務先、年収、手持ち資金や資産背景といった個人属性を調査します。その上で与信を判断する訳ですが、買い替えローンの場合は以前借りていたローンが上乗せされ、ローン額が増えるわけですのでハードルが高くなるわけです。
銀行は、年間のローン返済額が年収の35％程度（これはあくまで一般的な考え方でその人の資産背景等によって変わります）までしか融資をしてくれません。
買い替えローンを使いたくても年収が低いと使えないということもあります。
その為、年収が低いと使えないなど誰でも使えるというものではありませんので、新しい家を買う前にまず自身が買い替えローンが使えるかどうか事前に確認しておく必要があります。
その他、銀行によって色々と条件もあり、ローンの支払開始から4年以上経っていないとダメといった条件もありますのでご利用の場合は確認が必要です。
◎買い替えローンのメリット、デメリットは？
買い替えローンはローン残債が残っていても新しい家が買えるというメリットもありますが当然デメリットもあります。
買い替えローンを使うメリット
買い替えローンを使うメリットとして大きなものは、新しいローン契約となる為、近年のように金利が安くなっている状況であれば有利な条件で新たにローンを組むことが出来ます。更に、ダブルローンであれば金利の2重払いをする期間がないので負担が少なくなる。
・新しいローンへの借り換えとなるため、安い金利で借りることが出来る場合がある
・ダブルローンのように2重払いをする期間がない
買い替えローンを使うデメリット
次にデメリットとしては、やはりローン残高が増えるので金利負担が大きくなる点です。これまでは何とか家系をやりくり出来ていたものが、月々の支払が増えることで家計を圧迫してしまうこともあります。そうなるとせっかく新しい家を手に入れたのに手放さないといけないということも考えられます。
又、新しく買い替えた家が大きく値下がりした場合は、ローン残高が増えていることもあり次に家を買い替えるということが難しくなります。
・ローン総額が増える為金利負担が大きくなる
・金利負担が大きくなることで生活資金を圧迫する
・買い替えた家が大きく値下がりした場合、次の買い替えが難しい
◎上手に買い替えローン使うには？
買い替えローンを上手に使うにはどうすれば良いでしょうか。
買い替えローンには、ローン総額が大きくなってしまうデメリットがありますので、ローン残債をいかに減らすかがポイントになります。
その為には、売却する家を出来るだけ高く売りローン残債を減らすことで、買い替えローンの総額を減らすことが出来ます。
では、出来るだけ家を高く売る為にはどうすれば良いでしょうか。
その為には売りたい家の売買価格の相場を把握することと良い不動産会社を選ぶ必要があります。（⇒不動産査定で「良い業者」を見極めるポイントは？）
不動産会社を選ぶ際には一社で決めてしまわず、不動産売却一括サイトを利用して複数社から見積もりを取り、その中から選ぶと良いでしょう。
不動産会社は物件を預かれば売上に繋がりますので、実際にはその価格で売れないとわかっていても媒介契約を取る為に高い査定を出す不動産会社も多くあります。
売却を依頼した家が長期間売れないと不動産会社から売却価格を下げられてしまい、結局損をしたという話もよく聞きます。
そうならない為にも複数社から見積もりを取り、適正な相場を把握し、その上で不動産会社を選び交渉し、その中から熱心に営業活動してくれそうな不動産会社を選ぶことで早期に売却できる可能性が高まります。
買い替えローンを使う際には、売りたい家を高く売ることでローン総額をいかに減らせるかがポイントとなります。
◎買い替えローンが使えない場合は？
家を売ってもローン残債が残る為買い替えローンを使いたいが、買い替えローンの審査が通らない場合はどうすれば良いでしょうか。
その場合は、つなぎローンを使う方法があります。
残ったローン分だけを新しい家を買う為のローン審査が降りるまでの短期間だけ融資を受ける方法ですが、買い替えローンを使うよりも金利が高くなります。
買い替えローンが使えない場合はこういったローンを使うのも良いでしょう。
まとめ
買い替えローンは、売った家のローンが残っていても新しい家を買う為のローンに残ったローンを上乗せして一括で借りることが出来るので使えると非常に便利です。
しかし、買い替えローンを使うメリット、デメリットもあります。
いかに売りたい家を高く売りローン残債を減らすかが重要となりますので、不動産一括査定サイトを使うなどして良い不動産会社を探し、出来るだけ高く売ることで買い替えローンを上手に使ってください。
