ご自身がなくなる前に、相続税対策としての不動産投資を考えられる方は多いです。筆者の友人にも不動産の社長がいますが、ご年配の方や、そのご親族様から相談を受けるケースが年々増えているそうです。一定の効果が見込めるからでしょう。この記事では、相続税対策としての不動産投資についてまとめ、不動産売却のメリットを3つ取り上げていきます。
1．現金化できるメリット
不動産をそのまま相続する場合と、売却する場合でもっとも異なるのは、現金になるのかならないのかという点です。不動産であれ、現金であれ、相続する資産が多ければ相続税が課されます。相続税は一括で現金で支払いをしなければならないため、不動産をそのまま相続すると、この現金を別口で用意しなければならなくなります。一方で現金に変えてしまえば、この相続税には現金をあてることができます。
現金は何かと必要になるもの。売却することで現金が手元に残り、相続税以外の節税対策に流用することができるようになります。結果として、全体で見たときに大きな節税効果が見込めることも少なくありません。相続税以外にも視野を広げ、可能性を広げていけるのが、不動産売却のメリットの1つであるのは間違いありません。
また、土地や建物は時間経過とともに価値が下がる傾向にありますが、ここで現金化してしまえば、そういったリスクを負うこともありません。
2．税金の計算から解放されるメリット
不動産所得があるのであれば、確定申告の経験があると思います。毎年2月から3月にかけて、家賃収入などの収益の計算、管理費用などの支出の計算、減価償却・・・頭が痛くなりますね。私だけでしょうか（笑）
じっさい建物の方が、相続税評価が現金よりも6割も低いため、建物を持つことで相続税対策となる面は大きいです。土地も相続税評価も2割低く、また固定資産税も建物を建てた土地であれば、軽減されることもあります。これらの点から、売却するよりも建物として保有することを選択される方も、実際いらっしゃいます。
ただし、税金対策としての不動産投資であれば、考えるべきは相続税だけではありません。所得税や固定資産税などの継続的な税金についても考慮する必要があります。建物の方が相続税対策になるからとかんがえ、不動産を現物のままで所有していた方が、所得税や固定資産税がかかってきたため、結果としてマイナスになってしまった・・・。そういう声も少なくはありません。
土地や建物の評価額を、素人が計算するのは容易ではありません。専門家に依頼することでその負担は軽減されますが、それにも料金がかかってきますね。それらの要素を勘案して、計算し尽くして、ようやく正しい節税効果が得られるわけですが、はたしてその労力は、金額とみあうでしょうか？
もしこれらの計算を負担に感じるのであれば、不動産を売却するという選択肢を選ぶのも、悪くない決断だと思います。
3．タイミングを選べるメリット
言わずもがなのメリットですが、相続のタイミングは選ぶことができません。突然、親族がなくなり、不動産を調査もしないまま相続してしまうと恐ろしい事態になることも。のちに売ることができない土地だと判明したり、とても買い手がつかない物件だったり。
実際にあった事例ですが、ほとんど手入れもされないままであったため、新規の入居者を入れるにはリフォームが必要で、高額の出費となったケースがあります。さらに悪いことに、相続税がそこに課せられたため、結局売却が必要な状況に追い込まれてしまったという悲惨な例です。
このケースでは、相続時に調査をしなかったのが大きな敗因ですが、そのための時間を作れなかったというのが根本的な原因と言えますね。最終的に不動産を売却するという結末は同じですが、生前に不動産売却をしていた場合と大きく異なるストーリーであるのは、だれの目から見ても明白です。
生前に不動産売却を検討し始めたら、それに付随して、上記の事態について予測したり、情報を収集することができます。また、相続前の毎年贈与など、別の対策を打つことも可能かもしれませんね。他にも例えば土地の地目を調べておく、現在どれくらいの空室率がある物件なのか調べておく、改善のための施策は打てるのか？あるいは打っているのかなどを、時間をかけて把握することができます。
敷地内の建物に人が住んでいる場合には、彼らの退去などにかかる時間も考慮しなければならず、そしてそれがスムーズに進む保証もどこにもありません。住民にとっては相続事情など関係のないことですから、対人の準備時間も多くあるに越したことはありません。
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まとめ
相続税対策としての不動産売却の3つのメリットについてまとめてみました。やはり時間があれば、ある程度のことは対処ができ、逆に時間がなければ不利益をこうむる可能性が高いのは間違いありません。売らない決断にもメリットがありますが、売ってしまうことで得られる時間の方が、貴重なケースも多いです。
その他にも、不動産を手放すことにより、空室率の恐怖から解放される、他への投資などが可能になる、相続争いが起こりにくいといったメリットが生まれます。節税としての不動産売却だけでなく、幅広い視点を持って、最高の決断ができると良いですね。
