日本の場合、基本的に農地は農家以外が入手することはできません。それというのも、農地が少なくなってしまうと自給率が低下するため、かんたんに農地以外の用途に使えないように、法律で厳しく制限されているからです。不動産投資には一見不向きに思える地目ですね。ただし、いくつかの条件を満たせば、農地の転用が可能になります。ここでは、農地転用に必要な条件や手続きについて、まとめてみようと思います。
どんな農地なら転用できるの？
農地は田んぼ、畑などのことを指しますが、同じように作物を育てる農地でも、法律上はいくつかの区分に分けられます。農地転用ができない区分、理由次第では可能となる区分、原則的に許可される区分に大きく分けられ、ルールが厳しい順に紹介していきます。
1．農用地区域内農地
市町村の農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた土地の中にある農地を指しています。もっとも厳しい区分で、農地転用を実際に行うのは難しいです。指定された農業用の施設に転用する場合以外は、原則として転用が許可されていません。
2．甲種農地
市街化調整区域内で、土地改良事業等の対象となった農地です。特に農業に適した条件を備えている農地であり、こちらも農地転用が原則許可されていません。
3．第1種農地
10ヘクタール以上のまとまった農地などで、特に農業に適した条件を備えた農地です。土地収用法対象事業などのために転用する場合は、例外的に許可されることがありますが、原則としては農地転用が許可されていません。ここまでが、転用を前提として不動産投資を行うのは難しい区分です。
4．第2種農地
市街化がみこまれる立地にある土地や、生産力が低い、小さなかたまりがあつまってできている農場などです。第2種農地は、理由によっては、農地以外の土地に転用することが可能です。農業委員会に申請することで、さまざまな活用法があります。
5．第3種農地
鉄道の駅からごく近い位置にある、市街化の傾向が強い地域にあるなど、市街地と近い地域にある農地です。この第3種農地は、農地転用の申請をすると原則的に許可されるため、土地活用の幅が広がります。
ただし、どの区分であっても、国家にとって重要な農地を減らすことにつながるため、転用目的が達成できなそうだと判断された場合は、不許可となることがあります。
外部リンク：農地転用許可制度｜農林水産省
農地転用の手続きはどんな流れで行われるの？
農地転用の手続きは、流れはかんたんですが、時間のかかるものです。だいたい申請から3ヵ月くらいはかかると言われています。ではどんな手続きが行われるのでしょうか？まとめていきたいと思います。
1．地域を担当する農業委員会に申請する。
農地転用をする場合は、30a（アール）以下なのか、はたまたそれ以上なのかで審査の流れが変わります。申請者が農業委員会に書類を提出するという手続きは必ず最初に行われ、すべての手続きはここからスタートします。
2．農業委員会は、知事・市町村長に書類を送る。
申請者が提出した書類に、農業委員会は意見をくっつけ、知事や市町村長に送ります。この際に、農業委員会ネットワーク機構などに意見を仰ぐこともあります。30a（アール）以上の土地の場合には、この意見聴取が必ず行われています。
3．知事・市区村長は、許可通知を申請者に送る。
申請の許可は、最終的に知事や市区村長が出すことになります。農地転用の許可が下りた場合は、申請者にその通知が送られますが、広い土地の場合にはその前に農林水産大臣との協議を必要とします。晴れて申請が許可された場合は、大臣から知事・市区村長を通じて申請者に許可通知が送られます。
一方、市街化が著しい第3種農地などの転用の場合には、農業委員会が裁量権を持っているので、申請者からの届け出に問題がなければ、原則受理され、短い期間で許可が下ります。
農地転用のための書類を確認しよう！
農地転用をするには、同時に地目変更も行う必要があります。農地転用に必要な書類と、地目変更に必要な書類をまとめて確認しておきましょう。
・土地の登記事項証明書
法務局で取得する証明書です。内容に相違があってはいけないので、必ず法務局が発行した証明書を取得するようにしてください。
・公図
対象となる土地およびその周辺の図面が必要です。法務局で取得しますが、現況や土地の形状などが異なる場合には、再度測量する必要があります。
・転用能力の証明書
農地転用は目的遂行が前提となって許可が下ります。逆に言えば、転用後に目的を果たせなかった場合は、農地が減少するだけの結果となってしまうため、自治体としては許可を出せません。農地転用の目的を達成できるだけの資金力や、社会的信用があることを示す必要があり、そのために融資書面や通帳の写しなどを求められることがあります。
・ほかの権利者の同意書
土地の権利者が何人もいる場合は、それぞれの所有者の同意が必要です。農地転用の前に連絡して、同意を得るようにしましょう。
・取水・排水についての同意書
農地が田んぼだった場合には、転用の際に取水や排水について、近隣の農地所有者との話し合いが必要となることがあります。不動産投資の目的で農地転用をする際には、近隣とのトラブルを起こさないように十分な配慮が必要です。
まとめ
いかがでしたか？
農地転用に必要な条件・手続きなどを紹介してきました。
不動産売却や土地活用においては、農地転用できるかできないかが、重要な判断基準になってきます。あなたが農地を投資の対象として考えたときに、この記事が参考になれば幸いです。
