「日本の不動産にもう価値はない」
「東京はいいけど、地方は終わっている」
といった声を多く耳にします。
事実、日本の不動産市場は非常に暗雲が立ち込めている状態…
そこで、今回紹介するのは「海外の不動産事情について」です。海外に目を向けてみると日本のどこがダメなのか？法律は違うの？など様々な発見があることでしょう！
どの国が狙い目？どういった投資ノウハウがある？などなど、日本と海外の不動産事情は全く異なりますから、具体的にどういった違いがあるかなどを紹介していきます。
日本の不動産は「負動産」になりつつありますが、海外は「富動産」かもしれません。
今回は投資物件の条件をみていくと共に、海外の不動産事情を探っていきましょう。海外ではどういった不動産投資が人気なのでしょうか。それを知った上でもしも、日本の不動産に見切りをつけたら、海外にも視野を広げていきましょう！
◆どうして日本の不動産はダメなの？
では、そもそもなぜ日本の不動産に見切りをつけなくてはならないか、その辺について軽くご紹介します。
かつて、日本では不動産は永遠の財産だといわれていました。家を所有することを夢みて住宅ローンを組み、一生で一度の買い物だと張り切って家を購入する人が多かったでしょう。また、不動産はそれほど価値が下がらないからと投資目的で所有する人も多かったでしょう。一時期は「サラリーマン大家」というワードが流行りサラリーマンでも大家になって一儲けできる！と夢を与えてくれました。しかし、そう簡単なものではありません。誰も借りてくれず、住宅ローンを支払えないサラリーマン大家が増え、次々に手放す自体に発展しました。
そう、不動産は価値があるものではなくなってきたのです。いまや不動産はお荷物でしかなく、持っているだけで誰も借りない、しかし税金はかかる、かといって売れない、のデメリット尽くしで「投資」なんていえたもんじゃないといわれています。また、空き家問題も深刻なので不動産に価値がなくなりつつある時代に…しまいにはタダでもいらないといわれる始末です。
この先、日本の不動産に未来はあるのでしょうか？様々な意見があるかとは思いますが、一部の富裕層以外は不動産投資に手を出さない方が良いと思います。そのため、他の手段として海外での不動産投資に目を向けたり、太陽光発電事業などに目を向けたり、各々手探り状態というわけです。
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◆不動産投資で気を付けるべきことは？
日本においても海外においても、「投資」の根っこの部分は同じです。購入する際に気を付けなければならないのはどちらにも言えること。中でも特に大切なことは下記の2点です。
◇不動産投資の条件は「立地」だ
不動産投資をするにあたって、最も重要なのは「立地」でしょう。日本でいえば東京のような人口が多い場所、あるいは増加傾向にある土地は、これから需要が高まるとされるため価値があります。海外の物件にも言えることで、立地の良いエリアをチェックしておきましょう。
すぐではなくても、どんどん伸びていく可能性が高いです。立地は利益に直結していると考えても過言ではありません。
◇業者の見極めはしっかり
物件を購入したとしても、利用していかなければ意味がありません。たしかに海外の物件を持つ方々は別荘として自分で利用している人も少なくはありませんが、目的が「投資のため」「お金を稼ぎたい」というものであれば貸すなり売るなりをしていかなくてはなりません。
しかし、海外の物件となるとそう簡単に借りてくれる人や買ってくれる人を探せないでしょう。自分で出来なければ、不動産業者の手は必ず借りることになるでしょう。いまは各国が不動産ブームですから、日本人をターゲットにした専門の不動産会社もいますが、見極めはしっかり行ってください。わからないことを聞いたら教えてくれる親切な業者や、物件を購入してからもアフターフォローしてくれる業者は特にオススメです。
また、投資の計画を始めから立てておきましょう。2年ほどですぐに手放してしまう人もいますが、海外の場合は5年以上の長期プランの方が良い場合もあります。その国の情勢や人口の増減、景気など様々な角度からの見極めが大切です。そういったことは不動産会社の担当者にも聞くように心がけましょう。
日本と世界の異なる常識を特集している記事はこちらにも⇒日本の不動産市場は世界的にみるとどう？
◆海外【タイ・マレーシア・アメリカ】の3ヵ国の不動産事情
それでは、本題にいきましょう。
日本で不動産投資はあまり積極的に行わない方が良い、そして不動産を購入する際は仲介業者がとても大切だということがわかりました。日本でも海外でもそれは同じです。
海外で不動産投資に向いている国を3つ、ピックアップしてみました。ぜひ参考にしてみてください。
◇タイのコンドミニアム
（写真はバンコクの超高層ビル）
お買い得なことと、文化的に近いことから、タイのコンドミニアムはオススメです。タイは仏教国で日本と文化や習慣が似ているため、現地の方と話すときもギャップを感じにくいでしょう。商談など大切な話合いをする際のカルチャーショックを比較的抑えられるのでリラックスして接することが出来るでしょう。
また、タイの首都バンコクでは約4万人の日本人駐在員が在住しているので、不動産市場の安定性も伺えます。コンドミニアム物件は3000万円以内と投資物件にしては手を出しやすく、日本人駐在員からの評判も良いので特におすすめなのです。心配要素となる法制度や税制度の違いについても、タイであればあまり心配せずに過ごせるでしょう。
◇物価が1/3のマレーシア
（写真はクアラルンプールのペトロナスツインタワー）
物価の水準が日本と比較して1/3ほどで、不動産に関連する諸費用（固定資産税など）がとても安く、住民税と贈与税は存在しないという日本人からすると信じられない国です。首都のクアラルンプール（KL）でも一般的なマンション（コンドミニアム）の㎡単価は非常に安く、他の国と比較してもそれは明らかです。
不動産を売却する際に注意しなくてはならない点は、マレーシアでは「仲介手数料は売主からしかとらない」という点と「手数料は2～5％と業者によって異なる」という点です。不動産を売却する際は気を付けなくてはなりません。売却する際は不動産業者の選び方に気を付けましょう。
また、マレーシア国内では不動産市場活性化のために規制を緩和する動きが高まっています。その動きが外国人と不動産を取り巻く国策にも表れていて、東南アジア諸国で唯一、外国人がいくつでも自らの名義で登記することが可能になっているのです。不動産投資にも寛容です。しかし、最近ではマレーシアの不動産バブルは崩壊していて、人のいないコンドミニアムが乱立している地域も多いようです。購入をする際は需要があるか、売れるか、景気はどうかなど下調べは必ず行いましょう。
◇先進国・アメリカは長期投資向け
（写真はシカゴの街並み）
出典：人口の推移より
先進国であるアメリカは唯一人口が増加しています。長期的に不動産投資を行う人にとっては堅実なプランだと思います。図のようにアメリカの人口は増加傾向にありますし、今後も上がり続けることが予想されています。
これらを含めて、アメリカの不動産市場において日本と大きく異なる点は4つあります。
1つは先ほど紹介した「資産価値が上がるよう政策が行われている点」です。国土が広く、人口も多く基本的に移民を受け付けているため人口は上がり続けるでしょう。今後日本は1億人を下回ることが予想されていますが、アメリカは4億人を超すと予想されています。
次に「中古住宅が豊富な市場である」という点です。日本では新築思想が強く、中古物件が有り余っていますが、アメリカでは中古住宅が多くありそれらをメンテナンスして使い続ける傾向があります。また、リノベーションを行うとさらに価値は高まります。中古物件も綺麗にして使い続けるという考えがあるように感じます。さらに、アメリカ人は平均4年に一度家を変えるといわれているので、生活サイクルに合わせて家を買い換える習慣があることが伺えます。それだけ市場の循環が良いという点も安心材料の一つと言えるでしょう。
3つ目は「買い手は仲介手数料がかからない」という点です。日本と大きく違う点はここを掲げる人が多いと思います。簡単に説明すると、
・日本 ⇒ 売り手・買い手共に仲介手数料がかかる
・アメリカ ⇒ 売り手（セラー）が全額負担（例：カリフォルニア、5～6％が一般的）なので、買い手（バイヤー）は手数料がかからない。売り手が支払った手数料を不動産同士で分ける。（6％であれば3％ずつ、5％であれば2.5％ずつ、など）
そして4つ目に、「住宅ローンの年齢制限がない」という点です。日本では住宅ローンの審査には必ず年齢制限ががあります。大体完済時の年齢は80歳未満に設定しているところが多いでしょう。そのため、中高年齢層の方はローンを組むという選択肢がどんどんなくなっていってしまいます。しかし、アメリカには年齢制限は基本的にありません。長期ローンの場合は最長で30歳となることが多いですが、個人の金融状況が良ければローンを組むことが可能です。
より詳細なアメリカの不動産事情はこちらでも紹介しています⇒日本とアメリカで違う不動産業界の裏側
◆まとめ｜日本と海外の不動産事情の違いを知ることから始めましょ
いかがでしたか？
日本と海外の不動産事情は思ったよりも違いがあったのではないでしょうか？
違いが出ることが多いのが、
・税金
・政策
・外国人のルール
・物価
・文化や習慣
などでしょう。
その地に外国人として不動産を購入することが可能かは国によって異なります。
外国人が土地を所有することが出来ない国もあるほど、地域によって事情は異なります。また、日本では当たり前になっている税金がない国もあります。（例えば、住民税や贈与税はマレーシアにはありません。）
その土地によって常識は異なるもの。日本で常識であっても世界は広いです。不動産市場も世界を相手にする時が来たのだと思います。
まず一歩として、世界の様々な不動産事情を知ることから始めていきましょう。そして、日本よりも旨みのある土地が見つかったら狙いを定めていきましょう。今回紹介したのはほんの一部です。参考になったら嬉しいです。
【海外の不動産事情まとめ】
◇タイ
⇒日本と文化や習慣が似ていて、日本人駐在員が約4万人いるので、コンドミニアムがオススメ。
◇マレーシア
⇒物価が日本の1/3で安く、国自体が日本人投資家に寛大です。東南アジア諸国で唯一外国人の名義でいくつでも所有できるほど。日本に比べて物価や税金が安いのがとにかく売り。購入による仲介手数料はかからないが、売却は2～5％ほどかかる。（業者によって手数料はバラバラ）しかし、最近では不動産バブルは崩壊しつつあるため、購入の際は慎重に。
◇アメリカ
⇒人口が増加傾向にあり、中古物件のサイクルが活発であり、平均7年に1度家を変えるといわれているため、不動産市場が腐らない。買い手は仲介手数料はかからず、売主がそれぞれの仲介業者に手数料を払うのが一般的。また、住宅ローンに年齢制限がないので、年齢で弾かれる心配がない。