山という不動産はどのように売却するのか？

2017/5/12 2018/5/17 土地の高値売却術

不動産を売却するときには、その不動産が「山」である場合もあります。山は、不動産用語では「山林」という表現をします。この山林を売るときは、ほかの不動産とは異なる点がモロモロあるので注意しましょう。今回は、そんな山林の売却方法を解説します。

1.山林を売却する方法

結論からいうと、山林を売却する方法は通常の不動産を売却する方法とベースは変わりません。ベースというのは、不動産会社に仲介を依頼して購入者を探してもらうということです。

ただ、山林という、不動産の中でも特殊な種類の不動産売却になるため、ほかの不動産売却と違う部分が多いのも事実です。また、どういった点が特殊か、詳しい紹介をしていきます。不動産として扱う「山」の特徴は下記のようになっています。

・測量が難しく、正確な数値がわかりにくい

・ほとんどの不動産業者が対応してくれない

・相場がない

◇測量が難しく、正確な数値がわかりにくい

山の公簿面積は、登記簿内で設定された広さを表しています。これは、山を調査して計測した広さではなく、ざっくりはじき出されたものなのです。正確な広さを知ろうとすれば莫大なお金がかかります。それほどの莫大な費用をかけてまで測るものでもなく費用対効果がないので、売却のためだけに測る必要はないでしょう。

それによって、公簿面積で査定額を出され価値をつけられます。しかし公簿面積は実際の面責よりも小さいことが多く、本来の価値を正確に把握することが出来ないのです。安く見積もられることが多いと思っておいてください。

山はあまりにも大きいので、正確な面積や本来の価値はあまり期待してはいけません。

◇ほとんどの不動産業者が対応してくれない

山は買い手がほとんどありません。そのため、扱っている不動産も限られてきます。なんのために購入するかなどの目的も限られているので、当然でしょう。
不動産業者がいくらがんばっても、1円にもならないことの方が多いのです。

手間も時間もかかるのに儲けがないという不動産泣かせのものなのです。多くの不動産業者が対応してくれないことはわかっておきましょう。山の売却をしてくれる業者を見つけるのは至難の業です。

◇相場がない

通常の不動産査定は過去の取引などから算出されます。しかし、山の売却が盛んにおこなわれていないことには取引の事例から導き出すことが難しいのです。
相場がほとんどないようなものなのです。相場を出すことは諦め、山を売却する方法を考えた方が早いです。

⇒【登記の乱れは国の乱れ】土地売却以前の問題！？2割の土地が所有者不明

そこでまずは、山林を売却する2つの方法を知っておきましょう。

1-1山林をそのまま売却する

山林を売却する1つ目の方法は、山林を丸ごと売却する方法です。この方法が、山林を売る1番メジャーな方法です。通常の不動産は「周辺環境」や「築年数」「室内状況」で査定額は変わりますが、山林を丸ごと売却する際には、以下の点から評価されます。

・山林に茂る木の品質

・山林の樹種や樹齢

・間伐（山林の手入れ）の有無

・道路状況など

上記のような「山林の調査」に関しては専門の業者が行いますので、自分で調べる必要はありません。一般的な流れとしては、不動産会社に仲介を依頼して、その不動産会社が上記のような調査をしてくれる業者を選定するという流れです。

山林をそのまま売却するときには、家を売却するときと同じで、山林の所有権が購入者に変わります。そのため、その時点で自分の手から山林は離れていきます。

⇒整地と更地の違いって？土地を高値で売るためにできること

1-2木を売却する

前項の山林をそのまま売却する方法がメジャーですが、山林の「木」だけ売却するという方法もあります。これが、山林を売却する2つ目の方法になります。この場合は、不動産売買というよりは「林業」に性質は近くになります。

林業とは、家や家具など、木材を必要としている業者へ木を販売するということです。そのため、専門的な知識やノウハウ、流通経路の確保などが必要であるため、「事業」として行う覚悟がない限りはオススメしません。木だけを売却する場合には所有権が自分のままになっているので、固定資産税の支払いや管理は自分で行います。