不動産を購入する際に、外せないポイントはいくつかあります。それは投資用に考えている場合も、住まいとして購入する場合も、根本的には同じです。
今回はこの道30年の大ベテランの投資家さんにインタビューを行いました。
投資用不動産をメインにされている方ですが、不動産全体に精通して詳しい方です。
「不動産の購入で必ず押さえておきたいポイント」をいくつかまとめてみました。今後、不動産を見る上で役立つ情報だと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。
◆どんな物件が良い物件？
せっかく購入するのであれば良い物件を購入したいですよね。良い物件の見分け方は下記の3つのポイントに絞っていきましょう。
【不動産購入の際に意識するべきこと】
・買い手がいるか
・借り手がいるか
・日当たりが良いか
買う前にこれだけは意識しておきましょう。流通が止まってしまえば何の価値も生みません。貸す場合は借り手がいるかを考え、いずれ売る物件であれば買い手が現れやすいかどうかを考慮する必要があります。また、物件全体の印象となる日当たりは非常に重要になってきます。暗い雰囲気があるところは借り手もつきにくく、なかなか買い手が現れないなどの課題にぶち当たる可能性が高いです。
また、他に良い条件を提示するとすれば、
・目の前に大きな建物がない
・駅が近い
・交通の便が良い
・周辺の環境が良い
・道路付けであること（南東角地がベスト）
などが挙げられます。
これらのような好条件の物件が出ると、すぐに売れてしまいます。良い物件は早い者勝ちなのです。見つけたらすぐ決断しましょう。
つづいては、どういった手段で好条件の物件を見つけられるか、情報収集が鍵となる項目です。不動産投資家はどういった方法で情報を集め、掘り出し物を見つけているのでしょうか？
◆情報収集の仕方は？
一番良い方法は、自分にとってプラスとなる不動産会社を味方につけることです。家から近い不動産会社や共通の知り合いを通して見つけるのでも良いでしょう。不動産業者でないと知らない情報などもあるため、お互いにWin‐Winの関係になれる信用関係を築いていくことが望ましいです。インターネットに出回る前の良い情報を手に入れることが出来る可能性が高いです。掘り出し物を先に教えてくれる不動産会社もいるので、仲良くしておいて損はないでしょう。
不動産会社に知り合いを作ることが難しい場合は、物件情報が見つかるインターネットサイトで常時最新情報をゲットしましょう。
・Yahoo!不動産
・at Home
これらは新着情報も見やすく、物件の種類・価格帯・地域などの条件をあらかじめ登録しておくだけですぐに見ることが出来るので、オススメのサイトです。一発でみることが出来るので非常に便利です。また二つのうち、より新しい情報はat Homeでしょう。at Homeに掲載された後でYahoo!不動産に載るといったケースが多く見られます。
閲覧頻度に関しては、少なくとも1週間に1度は新着情報をチェックすると良いです。というのも、良い物件はすぐになくなってしまいます。掘り出し物があったらお気に入りに登録するだけではなく、すぐに不動産会社に連絡しアポを取って予約しましょう。次にサイトをみてみると売り切れていた…なんてことが私自身何度もあります。その度に「あちゃ～やっぱり」と思います。やはり良い物件はすぐに売れてしまうんです。
サイトを見る際の注意点としては、「新着情報」となっていてもなかなか売れず更新だけしている売れ残り物件があります。新着となっていても張りぼての新着物件の場合があるので、見極めが必要です。焦って変な物件に時間を割いてしまわないように気を付けてください。
良い物件を見つけたら、すぐに不動産会社にアポを取って予約します。その際に詳細な住所を聞き、内覧日までにGoogle Earthを使って先にみておくのも手です。周辺情報をみたり、環境面をチェックしておきましょう。その際に、周辺情報はもちろん土地の高低差を方角込みでチェックしておくとさらに良いです。
次に、「良い土地の見方」を紹介します。すぐにわかるポイントは2点あります。
◆良い土地の見方│高低差と庭木
◇高低差は方角をみろ
平坦な地でも良いですし、高低差がある場合は、方角によって良し悪しが決まります。一番良いのは高いのが北側で低い側が南側の高低差がある土地です。そういったときは割と明るく風遠しも良い場所柄であることが多く、ベストな差です。その逆はワーストで、日当たりが悪くカビっぽいジメッとした陰気な印象であることが多いです。良い土地を探すのであればぜひ参考にしてみてください。※あくまでも一例です。また個人の主観を含んでいます。
◇元気な庭木が目印
また、一戸建ての場合は庭木を見るとその土地のエネルギーを見ることができます。元気のない木や草が多いと、その土地自体も活気が感じられなかったり人も元気をなくしてしまうといわれています。土地からくるエネルギーを見る目安として庭の様子は絶対にチェックしておきましょう。将来の発展性にも影響するかもしれませんよ。
◆購入するときは値引き交渉は必須
さて、ようやく「ぜひ購入したい！」と思う物件が見つかったとすると、最後のポイントになります。予約は即決即断で早さ勝負が良いですが、最後の仕上げは「値引き交渉」です。
実は、関東圏の方は特に値引きせず購入することが多いとされています。詳しい人は、売り出し中の不動産を値下げされても良いように高めに設定していることもあるくらいです。購入を検討していることを伝え、下記のような交渉術で少しでも安く購入しましょう。
【交渉スタンス】
・ダメ元で全然OK！
・定価は高いと思っておく
・50万円でも100万円でも、安くなったらラッキー
【具体的な交渉術】
・条件を出して即金にする
・値引いてくれたら即契約する
・クリーニング費用をこちらで持つから○○万円値引いてほしい
いずれにせよ、上から目線ではなく低姿勢でお願いするとよいでしょう。「即金」「即決」といったキーワードは売主の心を動かします。良い塩梅の条件や値段を切り出し、少しでも安い値段で購入しましょう。ポイントとなるのは「悩む条件・値段」であることです。際どい点を突かれると人は迷ってしまいます。行き過ぎた値引きは全く応じてくれないことでも、際どいラインを提示するとしばらく考える時間がほしいと言ってきます。そうなったら期待は十分にあります。値引き交渉はあくまでも出来たらラッキーくらいのスタンスですが、相手を悩ませるラインの提案を心がけましょう。
◆まとめ｜大切なことは 直感×値段×流通
いかがでしたか？
良い土地や購入する上で大切なこと、情報収集の仕方について紹介していきました。
もちろんすべて正しいというわけではありません。しかし、とても貴重な専門家ならではの見方を知ることができましたね。
大切なことはこうした知識もありますが、
・直感力
・値段
・売れるか借り手があるか、流通があるか、需要があるか
などです。
知識を持った上で、他の強みも掛け算できるかなどが投資家にとっては大切になってくるのかもしれませんね。
不動産を見る際は参考にしてみてください。
【インタビューした人物を簡単に紹介】
・年齢 : 50代
・性別 : 秘密
・職業 : いろいろ
・投資歴 : 30年以上（これまで数々の物件や土地を売買した経験を持つ）
・お住まい : 関東圏内
・主な投資物件 : 日本全国（主に関東圏内）
・得意分野 : 不動産売買をはじめ、家相や風水なども見れる多彩な投資家。専門は土地と一戸建て。
・ひとこと : 不動産売買はどちらかというと趣味です。趣味が高じて見極められるようになりました。知識を持つことで誰でも出来るようになります。大切な軸は上記の3つです。
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