不動産に関して疎い人は初めて耳にした言葉かもしれません。
これから不動産を勉強していこうと思っている人は、まず覚えていただきたい単語です。
今回は、「サブリース」についてです。知っているという方も、初めて知ったという方も、どちらも知っておいて損はないサブリースのことを紹介していきます。
ぜひ最後まで読んでいってください。それではいってみましょう！
◆サブリースとは？
まずサブリースの説明からしていきましょう。
サブリース（sublease)とは、又貸し・一括借り上げ・転貸借・家賃保証制度といった日本語に直すことができます。
不動産業界においては、「家賃保証制度」という意味で使われていることが多く、一見大家さんの為の制度のように思えます。
しかし、サブリースは仲介業者だけが得をする仕組みになっており、そこが落とし穴なので十分に注意が必要なのです。
次で詳しく紹介します。
《サブリースの主な流れ》
サブリース会社が物件を一括借り上げし、月々のリース料を支払うことで、大家さんが安心できるという制度です。
「入居者がいなくても支払い保証」とうたっている業者が多く、一見リスク回避の素晴らしいシステムに見えるのも要注意です。
このシステム、実はサブリース会社だけが得する仕組みになっているんです！！
◆サブリースは大家に得はなく、業者だけが儲かる仕組み
サブリースは「アパート建築」＋「サブリース契約」となっており、そのどちらにも裏側が隠れています。あまり見えない部分になっていますが、リスクを大家さんにかぶせ、サブリース業者だけが得をする仕組みが上手に構築されているのです。
アパート建築の罠
「アパート建築」の中の建築費用は、適正な価格でないことがほとんどです。
実は、この中に「空室のリスク」を上乗せさせているケースがかなり多いのが実情。
だからサブリース会社はなんのリスクを冒すこともなく、大家さんはリスクを背負いながら、間に入るだけでお金が入る仕組みになっているんです。
家賃保証の罠
「賃貸は入居者がいなかったときの家賃が不安だよね～」と思っている方は多いでしょう。
しかし、それを保証してくれるというサブリースに簡単に手を出すのは危険です。
というのも、家賃保証について詳しく説明してくれる業者はほとんどいないからです。少し前から「30年一括借上げシステム」といった単語が新聞広告に載っていたりして、「そんな便利なものがあるんだ！」と世間をにぎわせました。
そもそも、そんなシステムが出来るはずがないのです。30年同じ賃料でもありませんし、メンテナンスなしで借り上げてくれることなんて、まやかしに過ぎません。
「出来る！」といわれたら詐欺だと思いましょう。
もう少し詳しく家賃保証についていうと、大体が2年更新になっています。契約条項をみせてもらい、「賃料の見直し」という欄に注目してください。
こんなの誰が読むんだ！というくらいの文字で、「2年毎に見直しがあります」とさりげなく書いてあります。
また、募集開始から数か月は保証免責（保証しない）という条項を設けていたりします。
表面利回りの罠
サブリース業者は、相場より高い家賃を提示してくることがあります。
これによってお得感、そして表面利回りをよく見せるという効果があります。
《表面利回りの計算》
例：ワンルームマンション
（月額家賃＋管理費－マンション管理費＋積立金＋委託管理費)×12÷購入金額
この表面利回りを良く見せるために家賃を上げ、そのマイナスを「免責期間」で回収します。
つまり、表面利回りが良く見えても、別の部分で調整できるのです。
免責期間の罠
一般的な免責期間は、30～180日間あります。免責期間とは、保証されない期間のことなので、長いと半年は家賃が入らないことを意味しています。
例えば、本来10万円の部屋を、12万円で借り上げていたとします。
そうすると、半年の免責期間で72万円のマイナスが発生します。
これを2年契約の総所得で計算すると・・・
・借上げ金額12万円×24ヶ月－72万円＝228万円
・実際の契約10万円×24ヶ月＝240万円
⇒（すぐの入居でも12万円マイナス）
これが2年契約の大体の内訳です。その後の契約は、家賃を引き下げられるでしょう。なんだかんだ理由付けをされて、管理委託のみの変更に切り替えられることが多いです。
サブリース会社は、このように何かにつけて損しない仕組みを完成させていきます。
◆自分で経営するのが一番
やはり最後の結論としてはサブリース業者に頼るのではなく、自分で収益計算を行い切り盛りするのが一番良いでしょう。
不動産に詳しくない人がサブリース会社を訪ねて共同してやろうとすると、業者にカモられることが目に見えています。
居住者からみたら大家さんはイチ業者です。中途半端にやろうとせず、対応なども含めて「アパート経営」です。
不動産業者に丸投げして、甘い蜜だけを吸おうとする甘ったれた考えはやめましょう。
後悔しないようにしてくださいね。
◆サブリースを検討するときのチェックポイント
それでも、どうしてもサブリースで家賃保証制度を受けたいという場合は、下記のチェックを必ず行ってください。
この①～⑤は最低ラインの確認事項です。必ず確認しましょう。
①契約期間 ⇒ 通常は2年毎の更新
②契約賃料 ⇒ 2年毎に改訂できると記載がある場合あり
③更新 ⇒ 拒否権はサブリース会社にあり、拒否されることもあり
④免責期間 ⇒ 30日～180日間は保証されない期間がある
⑤原状回復費⇒ 修繕・リフォーム費などメンテナンスにかかる費用は明らかにしておく
◆まとめ
サブリースはどれほど大家さんにとって得のない制度かお分かりいただけたでしょうか？
もちろん、ただただ悪く言っているわけではありません。
それほど悪徳なシステムであるということです。サブリース＝悪徳詐欺だと思っていいと思います。
サブリースをとっても便利な制度だと思い込んでいる方がいる限り、それを上手に利用する悪徳業者はいなくならないでしょう。
そういった被害に遭わないためにも、しっかりと知識を付けておきましょう。
