築30年～50年のマンションでも、建物状況によっては十分査定額が付きます。そのあたりは、木造の戸建てと違い、鉄筋コンクリート造であるマンションの強みといえます。ただ築年数が経つほどマンションは売りにくくなるのは事実です。
今回は、そんな築年数が経っているマンションの売却ポイントを解説します。少しでも高く売却するためにはコツがあるので、しっかりと理解しておきましょう。
1.築古マンションのポイント
築30年～50年のマンションは、いわゆる「築古マンション」と言われています。築古マンションだったとしても、査定額がきちんと付くマンションもあれば付かないマンションもあります。築古マンションを売却しようと思っている人は、そもそも築古マンションはどのポイントを評価されるのかを知っておきましょう。
1-1室内の状態
まず、築古マンションは当然ながら「室内環境」が大切です。室内がどの程度劣化しているかによって、マンション価値は変わります。たとえば、以下のようなマンションであれば価値は高いです。
・クロスやフローリングなどがキレイ
・水まわりがキレイ
・バルコニーなどの専用使用できる部分がキレイ
室内の印象はクロスやフローリングの状態で左右されます。なぜなら、クロスとフローリングが目に見える範囲としては最も広い部分だからです。また、水まわりは水垢やカビなど、掃除をしても除去しにくい汚れが多いため、キレイな状態でないと価値が下がります。
さらに、バルコニーなどの使い方も重要です。バルコニーが汚ければ配管にも支障をきたしている場合があるというのが一番の理由です。築古マンションの売却を考えている人は、まずは自分の物件は「上記の観点からどう評価されそうか」を見極めましょう。
1-2共用部の状態
また、いくら室内がキレイでも共用部が劣化していれば、検討者の印象は悪くなります。そのため、ほかの競合物件と比較して、自分の物件の共用部はどの程度劣化しているかは確認しておきましょう。
共用部とは、具体的には「ゴミ捨て場」「駐輪場」「駐車場」などのことです。仮にこの部分の使い方が悪ければ、管理会社に指摘をすれば改善される可能性があります。もし改善されれば、多少なりとも売却価格は上がる可能性があります。
2.築古マンションの売却ポイント
前項で、築古マンションで見るべきポイントが分かったと思います。次は、築古マンションを売却する際のポイントを知っておきましょう。
築古マンションの売却時は以下の点がポイントになります。
・築年数の節目を意識
・クリーニングやリフォーム
・室内や建物状態をビジュアルで示す
・資料の準備
2-1築年数の節目を意識
まず、築古とはいえ築年数の節目は大事です。具体的には「5年周期」が築年数の節目となります。なぜなら、購入検討者が物件を探すときには、築年数を5年区切りで探します。たとえば、「築10年以内」や「築20年以内」などのようにです。
マンションを探している人で、「築30年以内」や「築40年以内」とまで範囲を広げる人は少ないです。しかし、それでも築40年であれば、ギリギリ「築40年以内」のマンションには引っかかります。そのため、売るタイミングとしては5年ごとの節目は意識しましょう。
2-2クリーニングやリフォーム
つづいて、築古マンションはクリーニングやリフォームも検討しましょう。仮に、共用部が劣化している状態でも、室内がキレイであれば査定額は上がるかもしれません。そのため、一度クリーニング業者とリフォーム業者に査定依頼してみましょう。
次に、その査定額を売却価格に上乗せできるかを不動産会社と相談します。その上で、クリーニングやリフォームをするべきか判断しましょう。
⇒リフォームをしてからの不動産売却、工事費用はそれぞれいくら？
⇒不動産を売却するときはリフォームしてから？そのまま？
2-3室内や建物状態をビジュアルで示す
また、築古マンションの場合には、購入検討者は「建物や室内の状態」を気にします。そのため、広告物全般には建物の外観写真や室内写真を多く掲載しましょう。できれば、ネットへの掲載は駐輪場などの共用部も載せるべきです。
基本的に広告物の作成などは不動産会社が行いますが、売主もその点は厳しくチェックすると良いです。広告の見栄えで集客が大きく変わることは少なくありません。
2-4資料の準備
築古マンションを売却する最後のポイントとしては、資料を準備することです。具体的には、管理規約や長期修繕計画が分かるような資料を用意しておきましょう。
築古マンションを購入する人は、今後「修繕積立金が上がっていかないか」、「マンション内の特殊なルールはないか」を気にします。そのため、管理規約などは仲介を依頼する不動産業者にも目を通してもらいつつ、接客の時に検討者へすぐに見せられるような態勢にしておきましょう。
3.まとめ
築古マンションを売却するときには、そもそも自分の物件がどのように評価されるかを知りましょう。その点を知らないと、不動産会社の査定額を見極められません。その上で、築古マンションの売値を少しでも上げるための売り方をするべきです。ポイントを抑えて売却すれば、マンションが高く・早く売れる可能性は上がります。
