土地を売却するときには、「整地」「更地」という言葉の意味を覚えておきましょう。この2つは、土地を売却するときの金額にも影響しますし、もっというと建物を解体するときにも影響を及ぼします。
今回は、そんな「整地」「更地」の違いを説明し、土地を高値で売却する方法を解説します。
1.整地と更地の違いとは？
土地の売却は、その土地がどのような状態になっているかが売却金額を左右します。今回テーマになっている「整地」「更地」以外にも「建物が建っている」という状態もあります。「建物が建っている」は読んで字のごとくの状態なので割愛します。
1-1整地とは？
整地とは、土地に建っていた建物を解体して、きれいな状態にすることです。土地に建っている建物を解体すると、その後には「コンクリート」や「大きな石」「木材の破片」、そして「ガラス」などが散らばります。
そのような残がいを人の手や重機などで整備した状態の土地を整地と呼びます。整地の仕方は解体業者にもよりますが、重機などを利用してきっちりと行う業者を選んだ方が良いです。解体業者の中にはトンボやほうきなど手作業だけで済ます業者もいます。
ただ、見積もり段階で解体費用が異なってくるので、そもそも整地にする作業をどう行うかという点と、整地にする金額も確認しておきましょう。
1-2更地とは？
更地とは、土地の上に建築物がない状態のことを指します。前項の「整地」とパッと見た状態は同じですが、整地（土地の整備）がされていない状態が「更地」です。
ただ、更地は基本的には「宅地」と言われる、住宅を建てる用に供する土地の名称になります。つまり、地目が農地や山林の場合には、建物がなくても更地と呼ぶことはありません。
2.土地を高値で売るための方法
結論から言うと、更地よりも整地の方が高値で売りやすいです。なぜなら、更地の状態でも建築物の残がいが残っていると、その土地の購入者が費用負担をして整地する必要があるからです。そのため、購入者からすると「整地にかかる費用」を加味した上で土地の購入をする必要があるのです。
2-1整地のコツ
前項でいったように整地にも色々な種類があります。当然ですが、土地に残がいが何もない状態に近いほど、土地は高値で売りやすいです。
最も評価されやすい整地は、真砂利などを敷いて見た目もきれいな状態にすることです。真砂利を更地一面に敷けば、購入者からすると整地する費用もかかりませんし、土地を見たときの印象も良くなります。
2-2購入検討者の視点
どのような整地をしていると高値が付くかは、購入検討者の視点に立つと分かりやすいです。購入検討者が土地を探すということは、基本的にはその土地に注文住宅を建築するときです。
そのため、購入検討者は土地の形や状態を気にします。なぜなら、土地を購入した後にハウスメーカーや工務店などに住宅の建築をお願いするので、きれいな土地の方が建築費用も抑えられるからです。
整備されていない更地であれば、先ほどいったように「整地費用」がかかりますし、きちんと解体しなかったという印象を与えます。きちんと解体していないということは、もしかしたら前の建築物の基礎部分などが残っているというリスクもあります。
そうなると、土地の引渡後に瑕疵担保責任など面倒な事態になり、注文住宅を建築するタイミングも大幅に遅れてしまうのです。
2-3解体業者選び
先ほども少し触れましたが、既存の建築物を解体するときには解体業者をしっかり選びましょう。特に、「安いから」という理由だけで解体業者を選ぶと、目に見えない部分が撤去されていないなどのトラブルに繋がります。
解体業者を選ぶときは、具体的には以下の点に注意するべきです。
・整地を行う方法と追加費用をヒアリング
・廃棄物撤去費用のヒアリング
整地を行う方法は、前項で解説したとおりです。後々のトラブルリスクを払しょくするために、整地する費用をあまり節約しない方が良いです。ただ、解体費用の数％程度は上乗せされるので、予算と整地方法は吟味して決めましょう。
また、廃棄物撤去に関しても費用感をヒアリングしましょう。特に、解体費用が安い解体業者は、解体で発生した建材のゴミを地中に埋めるという場合もあります。多少のゴミであれば、再度住宅を建築するときの基礎工事で撤去できますが、大きなゴミの場合には先ほどいった「売主の瑕疵」になりかねません。
そのため、解体業者も不動産会社と同様、複数社に見積もり依頼をして比較検討してみるべきです。
3.まとめ
このように、土地を売買するときでも「更地」「整地」「建築物がある状態」のような種類があります。どの状態で土地を売るかで土地の売却金額は変わってくるので、できるだけキレイな整地の状態で売却するようにしましょう。
「整地」
⇒大きな石やガラス破片などを人の手や重機で整えたのが整地。
「更地」
⇒整地させていない状態が更地。
そのためには、そもそも建物を解体するときの解体業者選びが大切です。今では、不動産会社と同じく「一括査定サイト」があるので、そのサイトの利用をオススメします。
解体業者を選ぶときは廃棄物撤去費用などの追加費用をヒアリングし、予想外の金額になることを防ぎましょう。作業を行ってみて出てきたもので追加料金がかかってしまう場合などはあらかじめ料金表を確認しておきましょう。おおがかりな機材が必要になる作業は金額を上げやすくなります。ちゃんとした業者か見極めてから契約するようにしてくださいね。
