残債を完済できないときに不動産を売却する方法

不動産を売却するときには、原則住宅ローンを完済してからでないと売却できません。しかし、「買い替えローン」と「任意売却」という2つの方法を利用すれば、残債がある状態でも不動産の売却はできるのです。
そこで今回は、この「買い替えローン」と「任意売却」の2つについて詳細を解説します。

1.買い替えローンの利用

結論からいうと、残債を完済できないときに不動産を売却するときは、買い替えローンを利用する方法がベストです。ただし、「買い替え」というくらいなので、次に住む家は「購入する物件」でなければ買い替えローンは利用できません。

1-1買い替えローンとは？

買い替えローンとは、今の家の残債と新しく購入する家の住宅ローンを、同時に組める住宅ローンのことです。たとえば、以下のケースで解説します。

・今の家の残債が4,000万円

・今の家が3,600万円で売却（残債400万円）

・新しく購入する家は4,200万円フルローンで購入

この場合、本来であれば、今の家の残債400万円を手持ち資金から補てんする必要があります。しかし、買い替えローンを組むことができれば、今の家の残債400万円+新しい家の住宅ローン4,200万円、合計4,600万円の住宅ローンを組むことができるのです。

つまり、その4,600万円で、残債の400万円を返済し、残りの4,200万円を新しい家の購入に充てるというワケです。

1-2買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは、何より「手持ち資金を確保できる」という点です。前項の例でいうと、残債の400万円は手持ち資金から捻出する必要がありました。仮に、手持ち資金で捻出できない場合には売却できません。もしくは、金利の高い「フリーローン」などで400万円の借り入れを別に起こす必要があるのです。

買い替えローンを利用すれば、手持ち資金が減ることがないので、その点が一番のメリットになります。また、このようなイレギュラーな住宅ローンは、金利が上がるなどの「条件」が付くケースが多いです。しかし、大抵の金融機関では、買い替えローンの条件は通常の住宅ローンと同じという点も、買い替えローンのメリットになります。

1-3買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットは、「審査に厳しくなる」という点です。そもそも、通常よりも借入額が上がるので、それだけでも審査は厳しくなります。また、「新しい家」という1つの担保で、「今の家の残債」と「新しい家の住宅ローン」という2つの借り入れを起こすという点も、審査を厳しくしている理由です。

2.任意売却

残債が完済できないときに不動産を売却する2つ目の方法は、任意売却という方法です。結論からいうと任意売却は大きなリスクが伴いますので、最終手段として認識しておきましょう。

 詳しくはこちら⇒任意売却（任意売買）

2-1残債がある場合の売却

そもそもの話ですが、残債がある場合に不動産は売却できません。なぜなら、残債があるということは、金融機関がその物件に抵当権を設定しているということだからです。つまり、その物件を担保にしたままの状態で第三者に売却することはできないということです。

2-2任意売却

しかし、任意売却は、金融機関と相談して「残債がある状態でも抵当権を解除してください」と依頼して売却することをいいます。ただ、金融機関も残債は基本的に一括返済なので、残債がある状態で抵当権を外すことはイレギュラーケースです。そのため、任意売却の話し合いは難航する場合もあります。

そのような状況なので、任意売却をする場合には、プロである不動産コンサルタントに金融機関との話し合いは任せます。不動産コンサルタントが金融機関と話し合い、合意をすることによって、残債がある状況でも抵当権を抹消してくれます。その結果、物件を第三者に売却できるというワケです。

2-3残債はなくならない

良く勘違いされがちですが、任意売却は残債がなくなるワケではありません。単に、「一括返済しなくて良い」というだけで、分割での返済は残っています。その残債を何年に渡って返済するか、また返済金額はどうするかという点も、金融機関と話し合って決めます。

2-4任意売却のリスク

任意売却のリスクは「信用情報に傷が付く」という点です。信用情報とは、「過去の延滞履歴」や「自己破産履歴」などの、その人個人の金融に関する情報です。任意売却は、「一括返済できなかった」ということなので、当然信用情報としては傷がつきます。

信用情報に傷がつくと、今後新たな借り入れができなくなったり、クレジットカードの作成が困難になったりします。なぜなら、借入を起こすときやクレジットカードを作成するときには、必ず「信用情報の照会」を行うからです。そこで、「任意売却」の履歴が残っていると、「審査不可」になってしまうのです。

また、この履歴は5～8年程度消えることはありません。そのため、任意売却を選択するときは、当分の間、新たな借り入れやクレジットカードの作成ができないものと思っておきましょう。

⇒住宅ローンが支払えず売却するときの方法＆残債の支払い方法

3.まとめ

このように、買い替えローンと任意売却は以下の点を理解しておきましょう。

・買い替えローンは審査が厳しくなる

・任意売却は信用情報に傷が付く

特に、上述した通り、任意売却のリスクは大きいです。そのため、任意売却をするとしたら、リスクを良く理解した上で行いましょう。