住まいを売るときどんな手順で売りに出すでしょう。
初めて自宅を売りに出す人は、一連の流れを頭に入れておいた方が、様々な交渉の時にあわてずスムーズに売却が進みます。
◆はじめに
なぜ自宅物件を売りに出すのか、明確な理由はありますか？
不動産は動くお金が大きいのですし、大切な財産を売却した後で、取り返そうと思っても元に戻せません。売却目的をはっきりさせる必要があります。「何となく別のところに住みたい」とか、「他の土地へのあこがれ」など、曖昧な理由からの売却でしたら、話が進んだ段階で現実問題にぶつかり、売却を断念しなければならない可能性もあります。
それは自分にとっても大きな時間の浪費ですし、関わった人にとっても大変な迷惑がかかります。迷いがあると困難が絶えません。
売却目的をはっきりさせてから、行動に移す方がよさそうです。
また逆に、売り時を逃すのもよくありません。仕事の転勤やライフスタイルに変化がある時は、どうしても今住んでいる住居を手放し、新しい生活の基盤をつくらなくてはいけません。新生活を始める為に愛着のある家を手放す必要に迫られます。
ためらいからグズグズして売却機会を逃すことも多々あります。切羽詰まって慌てて安値で売らなくてはいけないケースもありますので注意してください。
不動産売買は事前にしっかりした見通しをもってから計画的に売却しましょう。
１. 自分の家の周辺の相場を調べる
売却の意思が固まった場合、自分の家がいくらで売れるのか相場を把握しておかなければなりません。まず不動産売却サイトなどで、事前調査をしてください。自分の家の周辺の物件が、いくらくらいで売り出されているかチェックする必要があります。政府が発表する公示価格も参考になります。不動産相場動向も見逃せません。
値下がりが続いている土地なのか、地価が上昇しているのか等の情報を把握してください。
２. 不動産会社を探す
不動産の相場の概算が把握出来たら、次はお願いする不動産会社を探します。不動産会社は、どこにお願いしたらいいか迷ってしまいますね。
不動産会社もピンキリです。ほとんど物件を扱っていない名ばかりの店舗も少なくありません。コマーシャルでよく聞く名前だから安心だというものでもありません。しっかり下調べして信頼できる不動産会社を探しましょう。その点、不動産査定比較サイトは、多くの不動産会社が軒を連ねていますので、競合の中から最も信頼できる会社を効率的に割り出すことができます。
また、査定は一社だけではなく、複数社することをオススメします。一括サイトは考え始めたときにまず手につけやすいので、試してみてください。（⇒不動産一括査定を利用して楽しよう♪）
３. 物件価格の査定依頼をする
不動産査定依頼には、駅からの距離や立地、築年数、道路付けなど、簡易的に価格を出す簡易査定と、実際に現地調査を行う現地査定があります。
できるだけ複数の会社に査定を依頼し、納得できる価格で親切な対応をしてくれるところで売り出すことが大切でしょう。不動産会社を見つけにくいときは、不動産査定比較サイトでまず簡易査定をし、その中から厳選した会社に現地調査をお願いすると、比較的短期間に不動産会社を選ぶことができます。
査定方法は机上査定と訪問査定がありますが、はじめは机上査定（簡易査定）を使い、正式に依頼する場合は必ず訪問査定を行うようにしましょう。
（⇒訪問査定と机上査定の違いは？どちらが良い？
（⇒10年以上住んだ家を買値より高く売った方法【ラッキー】）
４. 媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社が決まったら、不動産売買の仲介を依頼します。そこで、仲介業者と売り主の媒介契約が結ばれます。媒介契約には、主に3種類の形態があります。「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類です。どの形態にするかは、売り主の判断に任されます。（⇒【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット ）
５. 不動産売り出し
媒介契約を集結して、初めて不動産を売りに出しになります。そこで一番重要なのは、売却価格です。売却価格は、慎重に決めてください。初期の売り出し価格でこれからの動向が大きく違ってくるからです。はじめに値をつけた額より価格を釣り上げることはなかなか難しいのでご注意ください。仲介の不動産会社は、外観写真を掲載し、図面などを載せた売り出しチラシを作成してくれます。不特定多数の一般の方に、一目でその物件の概要が分かるように構成してくれます。対応の早い不動産会社はウェブサイトにも素早く掲載してくれます。
６. 購入希望者への対応
物件を売りに出してしばらくすると、不動産会社に問い合わせが入ります。物件内覧希望者への対応は、仲介業者に任せします。問い合わせの段階では仲介業者がすべて対応してくれるので安心です。
物件の価格が相場とかけ離れて高すぎると、問い合わせ率も低くなり、流通しない動かない物件となってしまいます。逆に価格が相場よりも低すぎると、後でもっと高く売れたのではないかという後悔が残ることになりますので、価格設定は最も重要な事項になってきます。それらをしっかり見極めて助言ができ、できるだけ早期に相場より高い値段で物件を売ってくれる業者が良い業者といえるでしょう。
７. 購入希望者との交渉
物件を内覧した人の中で、物件購入希望者が現れます。不動産取引に慣れた方などは、価格交渉や売却条件を交渉してくる人もいます。その交渉を受け入れるか、見送るかの判断は、売り主側に委ねられます。売り主は、様々な知識情報や専門家の意見を参考にしながら、譲れる条件と譲れない条件をしっかり決めて、交渉にあたって下さい。
８. 物件情報提供
購入希望者が決まったら、売買契約を結ぶ前に、売り主が知りえる物件の情報を出来るだけ購入希望者へ提供してください。仲介の不動産会社が、「重要事項説明」をしますので、できる限りの協力をしてください。物件調査の段階で、物件に関する不具合や欠陥事項を隠すことなく伝えることが重要です。（⇒不動産売却に必要な書類、一挙公開！重要事項説明書とは？）
９. 売買契約を結ぶ
物件購入希望者が、売買の条件など全てに納得したら、買主と売り主の間で、売買契約が取り交わされます。不動産業者が、その仲介として契約書を用意してくれます。契約書の内容は、重要な内容が含まれていますので、しっかり把握して、わからないところは質問し、納得の上で契約合意しましょう。
１０. 不動産引き渡し
物件引き渡しの際に、売買代金の全額を受領します。受領と同時に、登記申請を行います。売り主の抵当権抹消手続きや買主に所有権移転が行われます。そして、滞りなく所有権が移転されたら、いよいよ不動産の引き渡しです。これが最後の機会ですので、細かな設備などの説明や注意点など、スムーズに不動産を引き渡しが完了するよう最終確認を行います。
不動産引き渡し後は、翌年の確定申告での手続きを忘れないようにしましょう。住民票のある管轄税務署に不動産譲渡所得があったことを申告しなければなりません。
◆まとめ
大まかな不動産売買の流れは把握できたでしょうか？
不動産売買手順を知っておくと、不動産取引に無用な不安を抱かずに済みます。また不測の事態にも落ち着いて対応できます。
あの時もっと高値で取引すればよかったとか、強引な交渉にひるんで大切な不動産を安く手放してしまったなどと後から悔やむことも少なくなります。
不動産売却は、一生に何度もあることではありません。
不動産売却の知識を事前に知ってしっかり備え、慎重に売却することが大切です。
そうすれば備えあれば憂いなしで、満足いく取引ができること間違いありません。