家やマンションなど不動産を売る際に自分ですべてやるという方は少なく、ほとんどの方はプロである不動産へ仲介に依頼することになります。
仲介業者に不動産を売ってもらう為には媒介契約を結ぶ必要があり、媒介契約を結んで初めて不動産業者も広告、宣伝などの営業活動を始めます。
媒介契約には複数の仲介業者と契約する一般媒介と一社のみと契約する専任媒介（自分で買主を探すのはOK）、専属専任媒介（買主は仲介業者からの紹介のみ）あります。（⇒【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット）
仲介業者はやはり自社に任せてほしいので専任媒介契約を結びたがります。
その際に悪徳な仲介業者に捕まってしまうと不動産の売却に時間が掛かり、最終的には値下げして売らなければならず結果損をしてしまいます。
では、仲介業者選びに失敗しない為にはどうすれば良いのでしょうか。
■仲介業者選びを失敗した時のリスクとは
不動産を売却する際の仲介業者選びは慎重に行わないといけません。
いかに熱心に自分の不動産の売却活動を行ってくれる仲介業者を見つけることが出来るかが早期にしかも高い価格で不動産を売るためには非常に重要になります。
売主は不動産に関して素人の場合が多いので、実際には売却については仲介業者にすべてお任せすることなります。
その為、仲介業者選びに失敗すると次のようなリスクが生まれます。
●買主が見つからない
・仲介業者が不動産の売却活動を熱心に行わない。
・仲介業者が情報を公にせず自社のみで買主を探す。
●長期間売れず売却価格を下げないといけない
・ダメな仲介業者は売れない原因を価格のせいし値下げを要求してくる。
仲介業者が行う営業活動は売主には見えにくいので、実際には仲介業者の話を信じるしかありません。そのため最初の仲介業者選びが非常に重要となります。
■こんな仲介業者は選んではいけない！
まずは不動産業者と媒介契約を結ぶ際に気をつけたい点についてお話したいと思います。
仲介業者と媒介契約を結ぼうとすると必ず専任媒介契約でお願いしますと言われます。
専任媒介契約を結びたがる理由は、専任媒介契約だと上手くいけば売主と買主の両方から仲介手数料をもらえる両手取引が出来るからです。
仲介業者が売り出しの広告を出して、それを見た他の不動産業者が買主を探してきた場合、売却を依頼されている仲介業者は売主から、購入を依頼されている仲介業者は買主からそれぞれ手数料をもらいますが、自社で両方見つけることが出来れば仲介手数料を倍もらえるので営業マンとしても手っ取り早く成績を上げることができます。
そこで悪徳な仲介業者が行う手口は大きくわけて下記の2つあります。
１． 極端に高い査定を出して専任媒介契約を結ぶ
２． 専任媒介契約を結んだあと広告を出さずに自分で買主を探す
やはり、売主も少しでも高く売りたいので高い査定を出してくれる仲介業者にお願いしたくなると思いますが、悪徳不動産業者の甘い誘いに乗ってしまうと後で後悔することになります。
何故なら仲介業者は専任媒介契約を取りたいが為に高い査定を出しているだけで、実際にはその不動産が売れなくてもいいのです。
専任媒介契約の期限は最長3か月となっており、通常は3か月で結ぶので一度契約すると3か月間は解約することができません。解約する場合はそれまでに掛かった広告や営業費用を請求されることもありますから簡単に解約できません。
最初は査定通りの価格で募集しておき、１か月経っても売れない、2か月経っても売れない、やっぱり売れないので値下げしましょうということで結局安い値段で売却ということになってしまいます。
不動産は最初の値付けが重要で、あまり長い期間売れない不動産は何か問題があるのではないかと思われてしまう為、少しの値下げでは買主が見つからず大きな値下げをしなければいけないことになってしまいます。
次に専任媒介契約、専属専任媒介契約を結んだ場合は、一定期間のうちに指定の流通機構（レインズ）等に情報を登録しないといけませんが、悪徳仲介業者では登録するのを遅らせ、その間に自分で買主を探し両手取引にした上で申込有としてレインズに登録します。
これは大手の不動産業者でも行われていた囲い込み※という方法で、本来であれば指定の流通機構へ情報を登録するとそれを見た他の仲介業者も買主を探すことが出来るので、早く買主が見つかるはずですが自社で囲い込むことでその機会を奪います。この行為は明らかに契約違反なので本来罰せられるはずですが、一般の人はレインズ等見られないので中々発見するのが難しいのが現状です。
※囲い込みは深刻な問題です。
⇒不動産売却の際は「囲い込み」に注意！業界では常識的に行われているかも
悪徳な仲介業者の甘い誘いに乗らずに、仲介業者に任せた後はいかにチェックをするかが重要になります。
■どうすれば仲介業者選びに失敗しない？
では、上手に仲介業者を選ぶにはどうすれば良いでしょうか。
上でも述べたように悪徳な仲介業者は専任媒介契約を取る為に極端に高い査定を出します。もし、きちんと相場を把握した上で不動産業者を訪れていればそういった甘い誘いにも引っ掛からず断ることが出来ます。又、一社に絞らずに数社回ることで悪徳仲介業者を見分けることができます。
まず相場を把握するためにしたいのが不動産一括査定サイトを使い複数の会社に査定を依頼することです。不動産一括査定サイトは、物件情報や条件を入力するだけで、短時間で複数の会社から査定をもらうことが出来ます。
サイトは物件情報を参考にその物件を売るのに適した仲介業者を選んで査定依頼してくれますので信頼性も高く安心できます。
送られてきた査定の中でも極端に高い査定や低い査定を省くことでおおよその相場を把握することが出来ます。残った査定の中から自分が良いと思う仲介業者に連絡し、実際に訪問します。
訪問の際にはきちんと対応してくれる仲介業者かどうか見極めることが重要です。
訪問する際も一社に絞らず必ず最低でも2～3件は訪問するようにしましょう。
面倒ですがここまですれば仲介業者選びに失敗することはほとんどありません。
手間暇を惜しまず良い仲介業者を見つけることが家を売るための第一歩となります。
