予想外の出費？不動産購入後に気をつける費用って何なの？

住宅を購入して年間発生する費用の金額を算出していると思いますが、果たしてその金額は合っていますでしょうか？
状況によって費用が予期せぬ増加をする場合や検討していなかった費用請求が来る場合があります。
特に今後売却を検討している人にとっては費用が増加する前に売却したいと思いますよね？
事前にケースを検討出来ていれば対策も打てますので、費用が増額となる場合や忘れやすい費用などをご紹介したいと思います。

１．    不動産購入後の継続的に掛かる税金について

不動産を購入した際に掛かる税金は固定資産税が有名ですよね？でもどのように不動産と土地の評価額を出しているのか意外に知られていないのではないでしょうか？
ここでは固定資産税の算出方法、値上がりするケースを主に紹介したいと思います。

１－１．固定資産税の評価額が上がってしまうと？

固定資産税の評価額は「土地」と「建物」に対して金額を算出しているので、例えば地価が著しく値下げをした場合には固定資産税も低下、地価上昇した場合は固定資産税も上がってしまいます。
ここで一つの情報として、「固定資産税の評価替え」は直近では平成27年1月1月に実施され、3年間は評価額の据え置きで行われます。
そのため、次回の評価替えは平成30年1月1月に実施され現在では平成27年度の評価額での固定資産税が算出されているということになります（平成29年現在）

即時売却を検討している所有者は現在、オリンピック効果で地価が上がっている地域もありますから、地価が上がっていれば高く売却出来る可能性が高くなるのでメリットが高いのですが、直ぐ売却が出来ず住み続ける場合によっては固定資産税が上がることは想定以上の影響を及ぼす可能性があります。
評価替えの時期と、不動産の地価の推移は年度ごとにチェックすることをおすすめします。

⇒固定資産税の仕組み、知ってる？不動産売却するなら知っておこう

１－２．土地の値段が急激に上がってしまったら・・・？

ここで一つの疑問が出てきませんか？
土地の値段が急激に上がって例えば1.5倍に上がってしまった場合（なかなかそういう場合も少ないですが）、固定資産税も1.5倍を評価替えのタイミングで変わってしまうのか？という点です。
これは「負担調整措置」という制度で所有者を守る制度になっています。

どのような制度かというと、単年で土地の評価額が上がってしまっても単年で税金が上がらないように少しずつ上昇して年々本来の負担額に移行していこうという制度になります。

では、どのように負担額が変わるのでしょうか？これは負担水準のパーセンテージで決まります。負担水準の算出方法は以下の数式を参照してください。

【前年度の課税標準額÷本来の課税標準額×100】

上記の例で計算してみると、課税標準額が1.5倍になったので負担水準は「67%」となります。
負担水準が90%を下回る場合は固定資産税が上がる結果となりますが、「負担調整措置」があるおかげで【前年度課税標準額＋（本来の課税標準額×5％）】に該当する金額で収まることになります。
固定資産税が上がってしまうのは間違いないですが、少額に収まるのは有り難い制度ですね。詳細は以下の【東京都主税局】のページに記載がありますので参照してみてください。

参考元：固定資産税（土地）の負担調整制度【東京都主税局】 

２．購入時に意識されにくい費用について

固定資産税だけを意識していれば大丈夫だと思っている人がいれば、それは危険かもしれません。
その他に掛かる税金と、費用について発生する、増額する可能性があるケースを主に紹介したいと思います。

２－１．購入したら終わりじゃない？不動産所得税を忘れていませんか

「念願だったマイホーム」
「将来地価が上がったら売却しよう」

など購入したときの思いは人それぞれだと思いますが、
購入後に発生する税金は固定資産税のみだと思っていませんか？

購入後、約6ヶ月後に請求がくる「不動産取得税」という税金があります。
これは新築・中古に関わらずに住宅を取得した個人・法人に対して掛かる税金になります。

この金額の算出方法ですが、まず固定資産税と同じく購入した住宅価格ではなく固定資産評価基準により決められた固定資産課税台帳に載っている金額が対象になります。
その価格に対して「平成20年4月から平成30年3月31日」に購入された方は3%の課税となります（住宅の場合）。

ただ、控除も受けられ建物に対しては、

・「新築」「中古」のどちらの場合についても最低50㎡以上240㎡以下の住宅であること
・中古には耐震基準要件が満たしている、個人が自己の住宅用に取得した

などの条件を満たすと最大で「1,200万」もの控除を受けることが出来ます（平成9年4月以降に建てられたものが対象）。

土地に関しての課税標準額は土地価格の2分の1（「平成20年4月から平成30年3月31日」に購入された場合）になりその後、控除額が減額された金額に対して計算されます。
「控除額は土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（一戸当たり200m2が限度）×　税率（3%）」で求められた金額と「45,000円」の高い金額が控除されます。

控除額によってはあまり高い金額にいかない場合もありますが、意外に大きい税金になる「不動産取得税」。
忘れたときに支払いがやってきますので事前に金額を計算しておくとよいでしょう。また、以下のサイトに詳細が載っておりますので参照してもらえればと思います。

参考元：東京主税局「不動産取得税」

２－２．常識？修繕積立費の値上げ

マンションなどの集合住宅を購入したときに建物の劣化を修繕するために積み立てするのが「修繕積立費」です。
入居したときは意外に意識しないケースも多いのではないでしょうか？
特に中古で購入された場合、積立費の状況によっては今後の大型改修に向けて費用が足りないとなれば、値上げが発生する可能性があります。

勿論、理事会が存在しますから、そこで話し合いで合意が得られれば、予期せぬ費用が発生することになります。
大体、5年間で見直しされるケースがあるようで、また始めは積立費自体は安くしておいて、劣化が始まり長期的に大型改修が予想されると値上げするケースが多いようです。

購入する際には「修繕積立費」の積み立て状況も確認しておくと事前に予測も出来るのでよいでしょう。

⇒マンションを売却すると修繕積立金や管理費は戻ってくるの？

３．まとめ

如何でしょうか。
資金に余裕がない人は予期せぬ費用で圧迫し最悪、望んでいないのに不動産を手放す場合も発生する可能性があります。
売却を望んでいる人はタイミングが大事です。
そのタイミングで売却出来ないと望んでいる金額にいかず想定していなかった結果になることもあります。

今まで大切に住んでいた住宅を望む結果になるように前倒しに確認して対応していきましょう。