今回紹介するのは、3つある査定方法のそれぞれの詳細です。不動産の査定をするにあたって、基礎中の基礎なので把握しておくことをお勧めします。
もし簡単な査定方法だけで良ければ「取引事例比較法」だけはチェックしておきましょう。
◆不動産の査定方法3つ
不動産を評価する査定方法として、大きく分けて3つあります。
- 収益還元法（直接還元法とDCF法）
- 原価法
- 取引事例比較法
不動産鑑定士は査定を行うのが主な業務なので、詳しくそして総合的に評価します。一方、不動産会社は簡単な査定方法な「取引事例比較法」のみで算出します。
不動産はややこしいと思い避けてしまうかもしれませんが、売却するにあたって基礎中の基礎である「査定方法」は知っておきたいところです。
また、不動産会社の実績によっても大きく差が出る部分なので、依頼しようとしている不動産会社がどのくらいの実力があるか図れる部分でもあります。
◇収益還元法（直接還元法とDCF法）
収益還元法とは、今後利益となる数字を導き出すことで、不動産の価値を測る方法です。「直接還元法」と「DCF法」があります。不動産投資をしている人は知っておきたい計算方法ですね。
「直接還元法」は一定期間に発生する利益を還元利回りで割って、査定価格を導きだします。
「DCF法」は保有期間で発生する利益から、売却の際に得られるお金を足し、当時の価格を現在の価値に戻して計算します。精密な計算がされている分、実情を把握しやすいメリットはありますが、計算方法が難しいのでプロに任せなくてはならないでしょう。
また、どちらの収益還元法でも、正しい情報が必要なので一見しただけでは把握しきれない面もあります。資料を細かく調べる必要があります。
査定額が大幅に違うときは、計算方法に用いているのが異なることが考えられます。どういった計算方法で導き出した査定額かを聞いてみると良いでしょう
◇原価法
原価法とは、不動産を再調達する際にかかる原価を計算し、それを今の不動産の状態と見合わせて減価償却していく方法です。
再調達するということが意味するのは、建設会社に工事を依頼して住める状態にすることをほぼ同等です。それにかかる費用（人件費や材料費、管理費、会社への利益分など）をすべてを計算した上でそこから現在の家の状態を計算して査定額を出していきます。
そのため、家の管理状況や手入れの仕方によって評価額が大きく変わります。原価法は、一つとして同じものはない家の評価方法に合っています。
土地と建物を合わせて査定行う場合は、土地を取引事例法で、建物を原価法で査定し、二つの査定額を組み合わせて提示するというケースもあります。
◇取引事例比較法
取引事例比較法とは、過去の取引を集め、不動産の地域、個人の事情や時期に合わせて査定額を出す方法です。現在日本では、この評価方法が一般的です。最もわかりやすく、入ってきやすいので、素人でもすぐに飲み込めるでしょう。
デメリットとしては、過去に事例がない特殊な物件であったり、比較対象が少ないと正確な数字が出せないなどもあります。
査定に影響がある要因としては、下記の項目を参考にしておきましょう。
・交通の便や交通量
・築年数
・建設素材
・騒音・異臭問題
・治安の良さ
・日当たりの良さ
・最寄り駅徒歩何分圏内か
・商業施設の有無
こちらでも詳しく紹介しています。⇒「取引事例法」とは？わかりやすいが弱点も・・
ちなみに、取引事例比較法はマンションの査定で利用されることが多いです。逆に、一戸建ては個々の要素が強く査定の変動が大きいため、取引事例比較法は向いていません。一戸建ての査定は上記で紹介した原価法が向いています。
【特殊な例の記事】
◆不動産査定サイトを利用しよう
不動産査定の3つの査定方法について、ご理解いただけたでしょうか？
大きな査定方法を把握できたら、自力で査定をすることも可能です。収益還元法と原価法は計算式が難しいですが、取引事例比較法はある程度までマスターできる範囲でしょう。
しかし、プロの不動産会社と比較すると圧倒的に情報量も知識量も少ないので、精度は期待できません。不動産の売却に本腰を入れて取り組みたい、正確な査定額が知りたいという方は、複数の不動産会社に無料で査定依頼が出来る不動産一括査定サイトの利用がオススメです。
不動産一括査定サイトに登録されている不動産会社によって、査定の評価方法にバラつきがあるので、複数の不動産会社に依頼して、比較しましょう。少なくとも3社、出来れば5～6社ほどの査定額を把握しておくことがオススメです。
