不動産投資や売却で、プラスになった場合は税金がかかります。そこで、「経費」を上手に利用して節税しましょう。
今回紹介するのは「不動産所得を確定申告のときに経費として認められているもの12選」です確定申告で得する考え方をみていくとともに、経費についても紹介していきます。
ぜひ参考にしてみてください。
1.必要経費とそうでないもの
誰しも、不動産売却する際に気を付けたいことはより高く不動産を売却するということでしょう。しかしその際に忘れてはいけないのが不動産売却により利益が出た場合税金を支払わなければいけないということです。しかしこの税金、必ず払わなければいけないというわけではないので注意してください。
購入時の金額を下回り（購入した際の金額ではなく減価償却でという意味です）利益が出なかった場合は税金がかかりません。
減価償却については話せば長くなりますが、簡単に「購入時の家の状態」から「家の劣化度」を引いたものだと思ってください。
そのほか売却時に利益が出たとしても3000万円以下だった場合税金はかかりません。
ただしいずれにせよ確定申告は絶対条件になるので忘れないで下さい。
もっと得をする方法もあります。
それは繰越控除制度を活用することです。これは不動産売却により損失が出てしまった場合に、損金を他の所得から控除するという制度です。これは家を高く売るということには直結しませんが、他の分野で節税ができるので結果的には同じことになります。
では次に譲渡所得が3000万円を超えてしまった場合について紹介します。
この場合かかってくる税金が大きく異なるケースがあります。ズバリ、長く住んでいたという場合税金が安く、短い期間しか住んでいなかった場合税金は高くなります。
長い短い、の判断基準は5年間です。この期間を超える場合所得税と住民税の合計は20％です。もし越えなかった場合は39％なので不動産売却時に利益が3000万円を超えてしまう、且つ住んでいた期間が短いという場合はもしかしたらもう少し待った方が得になるなんて言うこともあります。一般的に不動産は早く売却した方が高値が付きますが、税金との兼ね合いで遅く売却した方が得することもあるので頭に入れておいてください。
2.不動産所得があるときに経費となるもの12選
家の売却時や不動産投資による不動産所得がある際に税金問題に直面します。不動産所得が発生した場合に、一般的に必要経費として認められているものは下記の12選になります。
節税のためにも経費をしっかり理解しもれなく計上しましょう。
①租税公課
②損害保険料
③減価償却費
④修繕費
⑤借入金利息
⑥管理費
⑦交通費
⑧通信費
⑨新聞図書費
⑩接待交際費
⑪消耗品費
⑫その他税理士に依頼した費用
そしてその中でも大きなウェートを占めるのが修繕費です。修繕費は必ずと言っていいほど発生するお金で経費にすることができます。そしてきちんと経費として申告することができたら税金を減少させることができるのです。
ただ修繕費で難しいところはそれが修繕費なのか資産になるかという判断基準といったところでしょう。
建物の維持管理であったり、原状回復のために行われたりするものであれば修繕費として組み込まれますが、カスタマイズをして、なかった機能を付け加えるといった行為は支出にあたるので注意してください。（例えば、ベビーカーが通れるように階段わきにスロープを付けた等）
とりわけ簡単な判断として挙げられるのが20万円未満の費用なら修繕費にすることができるということを覚えておいてください。蛍光灯の取り換えや、給湯器の設備修理などがこの金額に当たります。
もし20万円を超す場合で修繕費にあたるのか維持管理等にあたるのか判断に困る場合はネット等で調べる必要があります。
いずれにせよ大前提に「確定申告をする」というのが必要になってきます。確実に確定申告を行い損のない税金対策をしましょう。
3.見落としがちな接待交際費や税理士への依頼料
あまり活用する人は少ないかもしれませんが、接待交際費も不動産売却において経費に組み込むことができます。例えば管理会社の人や税理士の方と打ち合わせをするという名目で発生する飲食費はもちろんのこと、不動産投資仲間との飲食費なども「情報交換」という名目で経費とすることができます。何度も食事に行けば馬鹿にならない金額ですし、こうした小さなことを積み重ねて税金対策すると最終的にとんでもない額にまで膨れ上がったなんて言うケースもあります。ちょっとだからいいやと思わず節税できるところは節税しておきましょう。
また確定申告は面倒だし、間違いが起きてはいけないので税理士にやってもらおう、と思う人も多いでしょう。しかしどんなにかかっても確定申告は2時間あれば終わらせられます。依頼することにより10万円程度金額がかかってしまうのでこれは自分で確定申告した方が圧倒的に得です（時給5万円のバイトだと思ったら自分でやろうという気になるでしょう）もし万が一税理士等に確定申告してもらうのであればこの費用も経費となるので節税対策をしましょう。
4.まとめ
不動産売却は確定申告によって節税対策をすることができます。逆を言えば確定申告をしなければ納め過ぎた税金が返ってくることはありません。
経費や修繕費などの申告を行えば思っていた以上の節税をすることができます。不動産を「より高く売る」ことだけに捕らわれずに、それにプラスして「税金として持っていかれない」ことも考える必要があります。
また小さなことでも経費に組み込む、確定申告を自分で行うということをしたら余計な出費を防ぐことができます。
確定申告をしたことが無い人は「面倒だな」「難しそうだな」と思うかもしれませんがそこまで難しいものではないので是非自分で行ってみてください。
