不動産の売却で、高く売れる物件の特徴はどういったものがあるのでしょうか？
今回は不動産の土地柄に関することをまとめていきたいと思います。
方位、階数、角部屋など、位置はどの程度査定に影響するのでしょうか？
ネット上では、「角部屋は疎遠される」「なかなか売れない」といったことが書かれている場合がありますが、そんなことはありません。
角部屋は非常に人気ですし、基本的に他の部屋よりも価値が高いとされています。賃貸においても、角部屋は他の部屋よりも家賃が高くなっています。
ネット上の情報だけではわからない、不動産の価値について改めて知っておいてください。
◆マンションの”角部屋”を理解して高値売却！
そもそも角部屋とは？マンションの部屋には「角」と「中間」の2種類しかありません。
角部屋の特徴は、外部に面している面が2面以上あり、バルコニーとそれと垂直に面している面があります。それが中間の場合は、外部に面している面が1面のみです。
◇角部屋の方角は4種類
バルコニーに面している面の向きによって種類がわかれ、南東、南西、北東、北西の4種類があります。
南向きにバルコニーがある部屋のほうが勝ちが高いです。次に東向き、西向き、北向きの順になります。
最も価値が高いのは南向きのバルコニーで壁面が南東にある部屋で、次は南向きのバルコニーを持つ南西の部屋です。
最も価値が下がってしまうのは北向きのバルコニーです。日当たりが悪くなってしまうので滅多に北向きにバルコニーは作らないですが、仕方なく北向きになっているマンションもあります。この時点で大きく価値を落としてしまい全く人気がありません。
つまり、角部屋と一口に言ってもバルコニーの方角によって価値は変わってきます。一般的に角部屋は人気ですが、方角によっても左右されることは覚えておきましょう。
内覧時には、様々なことを質問されることを想定して回答を用意しておくとスムーズ化と思います。変に嘘はつかず、実際に住んでいてどういった影響があったか、対策等も伝えてあげましょう。北向きのバルコニーは寒くないか？西向きのバルコニーは西日は強くないか？などの質問が予想されます。
◇角部屋が人気の理由とは？
マンションにおける角部屋のメリットは、下記が挙げられます。
・日照時間が長い
・室内が明るい
・風通しが良い
・周囲の部屋からの騒音軽減
・バルコニーからの長めが良い
・緊急時に避難しやすい
・構造の違いで広さがある場合がある
かなり多くのメリットがある印象ですね。
マンションの角部屋はゆとりを持って造られることが多く、それも角部屋のメリットに繋がっています。
部屋のちょっとしたスペースにゆとりを感じられることが多いでしょう。間取りや図面を見慣れているプロが見ると一目瞭然で、ゆとりがあるスペースは価値が高いです。
また、日本の家屋は「夏をもって旨とすべし」という格言があるほど、家で蒸し暑い夏をいかに快適に過ごせるかを重視しています。しかし、マンションの中間はこれに当てはまりません。角部屋であれば風通しの良さをアピールできるので、内覧時には窓を開けておき全面的に「風通しの良さ」をアピールしていきましょう。風が抜けていく心地良さを体感してもらうことで内覧者の心に残るはずでしょう。
◆マンションの売却は階数が重要
マンションの価値を決める要素として、階数は重要ポイントの一つです。
マンション内の位置によって価値が異なることを「位置別効用比」、階数の違いによって価値が変わることを「階層別効用比」といいます。位置別効用比による価値の差は、新築マンションで5％、中古マンションで3％の加点があります。つまり、角部屋や南向きなどの好条件の部屋は、売却査定にも数％プラスになることがわかっているんです。
階層別効用比では、階数が高ければ高いほど価値が加点されます。1階が最も低く、最上階は最も高くなります。1階のが価値が下がる理由としては、防犯面に弱く、景観が悪く、湿度が高く、日照時間が短いなどの理由が挙げられます。。タワーマンションなどの超高層マンションは、角部屋にこだわるよりも階数を重視して購入するほうが資産価値を維持できます。
角部屋を取るか、階数を取るか、悩ましいですが、一般的には階層を重視することが多いようです。
◆土地の方位も大事
部屋の方角が大切だという話はしましたが、実は建物が建っている土地の方角も大切です。マンションであればそれほど不便は感じないかもしれませんが、一軒家の場合は顕著に現れます。
土地の傾斜は平坦な土地が良いですが、高低差がある場合は方角によって良し悪しが決まってしまいます。一番良いのは高いのが北側で低い側が南側の高低差がある土地です。そういったときは割と明るく風遠しも良い場所柄であることが多く、ベストな差です。その逆はワーストで、日当たりが悪くカビっぽいジメッとした陰気な印象であることが多いです。これは方角によって日当たりが変わってしまうので仕方のないことですが、立地はとても大切なので確認しておきましょう。
※ただし、あくまでも一例です。また個人の主観を含んでいます。
⇒【歴30年のベテラン投資家さんにインタビュー】不動産の購入で大事にしたいこと3つ
◆まとめ
いかがでしたか？
ひとくちに”角部屋”といっても、方角や階数によっても左右されます。
角部屋の中でも最も価値が高いのは南向きのバルコニーで壁面が南東にある部屋で、次は南向きのバルコニーを持つ南西の部屋です。そして、最も価値が下がってしまうのは北向きのバルコニーです。
角部屋は風通しが良いなど多くのメリットがあり、非常に人気です。
売却する際は方角や階数、角部屋のメリットなどを窓を開けてアピールしましょう。反対に、北向きのバルコニーや西向きのバルコニーの場合は、住んでみて弊害はなかったか、どういった対策をしていたかなどがあれば、伝えてあげましょう。
購入するときも、売却するときも、方角や立地は大切です。人気の土地の特徴や物件の強味をよく理解しておきましょう。
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