家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を紹介していきたいと思います。
どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。また需要のない家の特徴もあまり変わることはありません。
良い物件の特徴として、
・買い手がいる物件
・借り手がいる物件
・日当たりの良い物件
はマストです。
(⇒【歴30年のベテラン投資家さんにインタビュー】不動産の購入で大事にしたいこと3つ)
◆損な家の特徴【家・土地編】10選
売れない・買わない方が良い「損な家の特徴」は家自体にも、土地にもあります。
1．築の古い木造建築
家の価値は、30年でほぼゼロになるといわれていますが、木造建築の場合はもっと早いです。20年ほどでほとんど価値がなくなり、買ってくれる人がいなくなります。かなり値引きしても売れ残ってしまうことがほとんどなんだとか…
基本的に、家は年数が経てば経つほど価値は下がっていきますが、その中でも劣化が早いのが木造建築です。
2．土地の形が歪（いびつ）
土地の形は、正方形に近いほど価値が高いといわれています。歪な形だと、用途が限られてきて不便なので、価値が落ちてしまいます。
特殊な形であったり、三角形、楕円形などの土地を購入しようと考えている場合は、一度よく考えてみてください。
3．接している道路が短い
田舎の物件にありがちなのがこちら。面している道路が、狭かったり短かったり、出入りが何かと不便そうな場所は要注意です。売れにくいと考えられます。
4．道路と家の土地に傾斜がかかっている
土地全体に傾斜がかかっている物件も要注意です。平坦な土地の方が人気があるのは想像に難くないでしょう。
また、傾斜がついているときに大切なのは「方角」です。上記の図を参考にしてみてください。傾斜によっては日当たりが最悪のNG物件かもしれないので、お日様がちゃんと入るか、方角を確認してみましょう。
5．面している唯一の道路が私道
購入しようとした家の目の前の道路が、正確にいうと隣の人の道路だったことがあります。つまり、「私道」ですね。公道であれば問題ないのですが、毎日通るところですので揉め事になると大変です。家に入れなくなってしまいます。私の場合は、隣の人と話し合い測量を行い、私道と公道の境目をしっかりつけることで解決しました。
6．ヤンキーのたまり場が近くにある
都会の方はあまりご存じないかもしれませんが、田舎になればなるほど、ヤンキーはたくさんいます。（もちろん都会にもいますが）近くの公園などがヤンキーのたまり場になっていることも少なくないんです。
騒音問題や治安問題にも発展しますし、トラブルにもなりかねません。そうしたリスクが常に付きまとうため、非常に売れにくいのです。
7．駅が極端に遠く、バスに乗らなくてはいけない
交通の便があまりにも悪いところも不人気です。車での移動が主となる買い手の方だと良いですが、電車移動やバス移動が主となる人ですと、交通手段は多いに越したことはありません。目安は駅まで何分かによってきますが、バスで30分ほどかかってしまうような場所は不便と呼べます。
8．経済が発展していない
過疎化しており、経済がほとんど止まってしまっているさびれた街のような雰囲気がある場所は不人気です。さびれた商店街などがあっても、回っていないと意味がありません。
9．電話線の場所や数
インターネット回線+電話回線があるかどうかも大事なポイントのようです。スマホが普及した今でも家電は需要があります。電話線が1か所にしかないと不便に感じる人も多いようです。インターネット回線だけでなく、電話線が良い位置にあるか、家中にあるかは一度見直してみましょう。
10．建売物件
建売物件は、中古になると不人気です。誰にでも当てはめやすい家になっているので、悪い意味で無難なんだとか。個性もなく特に「良い！」と感じる人がいないのは致命的かもしれませんね。多くの人に向けて作られているものは、たった一人に刺さりにくいようですね。
◆損な家の特徴【家外・屋内編】21選
1．庭にBBQコンロ
2．井戸
3．芝生
4．塀やフェンスがない家
5．暖炉
6．吹き抜け
7．螺旋階段
8．ゲストルーム
9．アイランドキッチン
10．タイルのお風呂
11．多すぎる窓
12．リビングルームが2階
13．玄関からリビングが直
14．3階建ての戸建て
15．交通量の多い道路に面した家
16．自然に囲まれすぎている
17．学校のグランドの横
18．桜並木
19．繁華街・ネオン街
20．公園の横
21．海の近く
引用：詳細はこちら10回の引っ越し経験から導き出す「理想の家」
◆家が売れない原因は主に3つ～原因と対策～
まず前提として、購入したいという方がいたとしても、「住宅ローンの審査に落ちる」というのは少なからずあります。
家を売る際多くの人が経験しているのです。こういった方は、家が売れない原因に含めません。
購入希望者が住宅ローンの審査に落ちてしまうのは仕方がないことで、売主であるあなたには全く関係のないことです。
こういった場合は含めず、あくまでも家が売れない原因と思われる問題に焦点を当てていきましょう。
家が売れない主な原因は大きくわけると下記の3つです。
1．物件が原因
2．価格が原因
3．不動産会社が原因
上記で紹介したように物件に少なからず原因がある場合とは別に、他の原因も考えなくてはなりません。
全くニーズがない不動産はほとんどなく、違う原因を分析することで対処法も見つけやすくなります。
大切なのは、売れない家を放置するのではなく、売主として考えておく原因と対策を知ることです。
売れない理由が物件の場合の他には主に2つあります。
ここでの前提として「売りに出してるがなかなか売れない」というケースです。住宅ローンの完済が足りないケースや共有名義で自分だけでは売れないケースなど、「売りたくても売れないケース」は含まれていないのでご了承ください。
上記の家が売れない原因となっている3つの原因をそれぞれ詳しく紹介していきます。
◇1．『物件』が原因の場合の対策
物件を変えようとすると費用を伴います。高額になるものから少額で済むものまでありますが、一番大切なことは費用対効果です。
費用をかける分だけ高く売れたら良いですが、売れない物件はそういうわけにいかないことも多いはずです。手を加えるにしても、損をする覚悟がいるでしょう。
対策① クリーニングは出来るならするべき
購入希望者が内覧する際に、物件の印象は結果を大きく左右します。物件の外観を始め、玄関から入った時の印象は後々まで残るので、綺麗に越したことはありません。
特に女性は水回りの汚れに敏感です。蛇口などの金属部分は専門業者にクリーニングしてもらうと見違えるほど印象が変わるので、費用に余裕があれば優先すべきところです。
住んでいるなら水回りを優先的に、空き家なら全体をクリーニングすることをオススメします。
費用は、水回りが5万円程、空き家全体ではあれば10万円程度が相場なので、内覧時の購入意欲を高めるための経費として割り切ってしてしまうのが良いでしょう。
対策② リフォームは必要に応じて
築年数のかなりある古い家などは、内覧すると買い手の意欲を下げてしまう場合もあり、リフォームが効果的です。
リフォームした分だけ高く売れるという考え方なので、リフォーム費用は売却価格に上乗せします。
ただし、売主都合の一方的なリフォームは、自分でリフォームしたい買い手の需要を潰してしまう場合があるので、否定派が多いのも事実。
回収できるかわからないリフォームをするくらいなら、その分値下げしたほうが良いと考えている人も多いです。値下げではなくリフォームするという考え方は、費用対効果もあるので柔軟に考える必要があるでしょう。
対策③ 引っ越して空き家にする
内覧時に有利なのは、どちらかという空き家です。売主が住んでいると生活感をイメージしやすいというメリットはありますが、傷や不具合など瑕疵を気にする人は空き家を好みます。
また、空き家にすることで不動産会社の担当者が立ち会い内覧が出来るので、予定を合わせる必要がなくなり手間が省けます。
購入希望者にとっても気兼ねなく内覧ができるので、なかなか売れない家は購入希望者の心を掴めていないかもしれませんよ。
問題としては、引っ越し費用がかかる点や次の家の購入で二重ローンがかかるなど、費用面の負担が増えてしまう点です。
空き家にするメリットとしては、上記に加え、いつでも売却から賃貸に切り替えられる点です。どうしても売れないときは売却・賃貸の両面を検討するのも選択肢の一つでしょう。
対策④ 解体する
家が古すぎて売れない！価値がゼロ！など、古家付きの土地と同じになってしまっているなら、解体して売った方が良い場合もあります。
解体費用がかかるのはもちろん、家の解体にはそれ以外にも見落としがちな問題がありますので注意してください。
◇2．「価格」が原因の場合の対策
売れない原因が価格設定であれば、値下げを行うしか方法はありませんが、そもそも価格が適正かどうかは必ず検討しなければなりません。
適正価格なのに購入希望者すら現れないといった場合は、物件や不動産会社が原因もあるかもしれませんが、まずは第一印象でインパクトの強い価格設定を見直すのが良いでしょう。
対策① 不動産会社の査定価格を見直す
始めに価格を設定したときに、不動産会社の査定価格を信じすぎると、多少高すぎる安すぎるといった場合があります。市場相場から離れすぎて売れない、もしくはもっと高く売れるはずだったなどといった納得のできない事態を避けるためにも、不動産会社を信じすぎないようにしてくださいね。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際、契約を取りたいが故に査定価格を高めに設定していたり、査定額より希望額を優先していて、市場相場とズレてしまっていう可能性もあります。売り出し価格を決める際は、査定額から導き出すのは間違ってはいないのですが、問題は不動産会社に言われるがまままに売り出し価格を決めてしまうことです。
不動産会社は高く売れれば仲介手数料が増えるのでそうしたいでしょうが、高く設定しすぎてずっと売れなければ元も子もありません。
どの時点でも適正価格を意識した上で、冷静に判断するようにしてください。
対策② 「長く売れない家」のレッテルに気をつけろ
土地価格が全国的に下がっている中、家は築年数によっても価値が変わってきます。売り出し価格を徐々に下げていくにしても、「値下げを頻繁にしている家」という印象にならないようにしたいところです。
家を探している人は頻繁に物件情報を見ています。ということは、あなたの物件も毎日のように見られていて、価格が下がったらすぐにわかります。また、長い間売れていない物件も「何か欠陥があるのだろう」とみんなが敬遠している物件に認定されてしまい、関心を持ってもらえなくなってしまうのです。
このように、新着の時には注目されたのに、時間が経つにつれ同じ条件では注目されなくなってしまうことを「情報の鮮度が落ちる」といいます。
鮮度が落ちた物件に待ち構えているのは、「値下げへの期待感」です。
スーパーで並んでいるお弁当やお惣菜のように、時間が経つにつれ値引きシールが貼られていきますよね。そのように、購入サイドからみると「そろそろ値引きされる頃だろう」と感じるようになります。
値下げしてしまうのも手ですが、一度売り出しをやめ、間を空けて値下げして新着情報として売り出したほうが、鮮度と価格の両サイドから関心を持ってもらいやすいのでオススメですよ。
◇3．「不動産会社」が原因の場合の対策
客観的に見ても、価格や物件が売れない理由ではなく、それでも何か月も売れない場合には、不動産会社を変えることになるかもしれません。
適正価格で売り出していて、それなりに人口も需要もある地域であれば、まったく問い合わせがないのはおかしいでしょう。
対策① 3ヵ月毎が節目
家を売却する際に不動産会社と結ぶ媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3つの方法があります。
（⇒【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット）
専属専任媒介と専任媒介は契約期間が3ヵ月で、一般媒介は制限がないものの3ヵ月が契約期間になっていることが多いです。
そのため、3ヵ月任せてみて反応がないときは媒介契約の更新か、不動産会社の変更を検討してみると良いでしょう。
更新にしろ変更にしろ、価格の据え置きか値下げを検討しても良いタイミングになります。
対策② 不動産取引が活発になる時期を知る
一般的には2～3月、9～12月が不動産取引が活発で売れやすいといわれています。
転勤や進学などの理由で新年度を迎える4月（10月）までに入居したいという理由と、年内に入居して新しい年を新居で迎えたいという理由だと考えられます。
反対に、梅雨の天候の悪い時期、夏の暑い時期などは、内覧をする側も受ける側も大変なので、嫌われる時期です。そのため秋冬に反動で需要が伸びるといわれているのです。
これらを含めると、夏に売り出し始め全く動きがないからといって、すべてを不動産会社のせいにするのは酷で、3ヵ月の契約期間満了がこれから売れやすい時期なら更新、売れやすい時期なのに売れなかったら変更、といった方向性を変えてみてはいかがでしょうか。
対策③ 連絡しない不動産会社は論外
媒介契約を結ぶとそれぞれ報告義務が法令で定められています。専属専任媒介は1週間に1回、専任媒介は2週間に1回です。
報告日までの営業活動内容や、問い合わせの有無などを定期的な報告がなければ法令違反となります。
売れない、問い合わせがないといった物件は定期報告も雑になりがちですが、報告は義務なので、売主が不要といわない限りは報告しなければなりません。
また、一般媒介には報告義務はないのですが、そもそもこちらから聞かないと報告してこないような不動産会社は、やる気があるかどうかも疑問なので、どんな契約であれきちんと報告してくれる信頼できる不動産会社を選びましょう。
対策④ 媒介契約の種類を変えてみる
専属専任媒介と専任媒介は、1つの不動産会社に仲介を依頼する契約です。違いは、専任媒介であれば自分で探した買主とも契約できる点です。すべて不動産会社に任せるつもりで契約する場合はどちらも同じです。
専属専任媒介（専任媒介）も、売れれば仲介手数料が入るので、ほぼすべての不動産会社が専属専任媒介を望んでいます。
一方で、1社に契約を任せるので、依頼された不動産会社としては他社に邪魔されることなく物件を独占できます。そのため、焦る必要もなく手抜きになっていることもあります。
対する一般媒介は、複数の不動産会社と契約ができるので、競合させる目的も兼ねています。各会社は、他社よりも先に買主を見つけ売買契約を取らなければ、営業経費が無駄になってしまうので、その競争意識が売却までのスピードを早めるといわれています。
ただし、多くの不動産と一般媒介契約をして過度に競争させると、逆に不動産会社のリスクが高まるので、営業活動自体にお金を使ってくれなくなります。
一般媒介契約をする場合は2～3社程度にしておくのが賢いやり方でしょう。
それぞれの媒介契約は自由に選べますが、一般媒介契約の場合は「信用できないから他にも依頼します」といっているようなものです。
そもそも信用できない不動産会社に依頼するのは好ましくなく、信頼関係を重視するのであれば、しっかり営業担当者に動いてもらうためにも、専属専任媒介（専任媒介）のどちらかが良いでしょう。
対策⑤ 広告を必ずチェック
不動産会社が行ってくれる販促活動の一つが広告です。これは不動産会社のホームページやポータルサイトなどのインターネット情報だけでなく、ポスティングや折り込みチラシなども含みます。
自分の家がどのように広告されているのかをまずは知ることです。
どのような広告でも、第一印象は写真で決まることが多いので、広告に使われている写真は必ずチェックするようにしましょう。
家の特徴を捉えているか、明るく撮られているか、部屋の写真もあるか、などチェックすべき項目は多いです。
広告の写真が良く撮られていなければ撮り直しや自分で写真を撮ってデータを送るなど、写真の差し替え程度の修正は随時考えていきましょう。
広告は、自分の家がよく撮られているかだけでなく、買主が内部をイメージしやすい図面か、生活をイメージしたくなるような印象か、などそれぞれの立場になり考えてみてください。
対策⑥ 当て物件は売れにくい
当て物件（潰し物件）とは、不動産会社が「比較用の物件」として紹介し、本命物件の購入意欲を高める印象操作目的で使われる物件のことです。
もちろん、他の家が当て物件にされて自分の家が本命物件になることもあるのですが、内覧件数が多いにも関わらず交渉に至っていない場合などは、不動産会社が情報操作をしているかもしれません。
しかし、不動産会社も利益のためにやっているので、本音を聞き出せるはずがありません。当て物件かどうかは知ることもできなければ、対策のしようもありません。
所詮は推測なので、他にも懸念要素があれば、不動産会社の変更を考えるべきでしょう。
◆売れやすい家の特徴8選
売れない家とは反対に、
一般的に「売れやすい家」といわれている例を紹介していきます。
1．相場より低価格で売られている
市場価格よりも安い値段で売れられているのは何より目を引き売れやすいです。良い物件が安い値段で手に入るとなれば問い合わせや内覧も多くなることが予想されます。始め高値で売り出し、値下げをした場合は逆効果となり問い合わせや内覧がないことが有り得るので、初めから低価格で売り出した方が購入希望者は増えるでしょう。
不動産の売却時は、スタート価格がとても大切で、「高値で売り出しておいて様子をみて値下げする」という人もいますが、コロコロ値段を変えるのはあまり得策ではありません。「もうちょっと下がるかも」という期待を持たれてしまったり、反対に「何か問題を抱えている物件なのかな」という不信感にも繋がってしまいかねます。
市場価格よりも高値で設定したいときは相場プラス10％ほど、最初から低価格で売り出す場合はあまりに低く見積もりすぎて後悔のないように気を付けてください。
2．間取りが一般的で使いやすい
中古の物件を売るとき、購入者は間取りを自由に変更できません。そのため、間取りが全体的に重要度が高く、一般的であればあるほど受けが良いです。
一般的な間取りというのは、建売住宅などでよく見られる間取りで、万人受けするイメージです。家族構成や生活スタイルに偏りなく誰でも使いやすいデザインになっているものです。
つまり、個性的な間取りはそれだけで「売れにくい家」だと言えます。趣味や嗜好が一致すれば即決してもらえる可能性は高くなりますが、個性的な家であればあるほど成約率は下がるでしょう。
3．内装・外観がキレイ
売れやすい家の特徴として、内装・外観がキレイなのは大切なポイントです。わざわざ外壁を塗りなおしたり、屋根瓦を張り替えるといったプチリフォームは必要ありません。その分売却価格に反映されるわけではないからです。現状のまま、いかに高値売却が見込めるかが鍵になります。
内装面は、部屋をきれいにしておくだけでも変わります。窓を開けて空気の入れ替えをする、キッチン・お風呂・トイレの水回りを掃除するなど直前でも出来ることはたくさんありますので、家の印象が良くなるような工夫を行いましょう。
4．立地や周囲の環境が良い
家の場所、周囲の環境も大事です、特に立地に関しては、不動産投資家も重視する点です。
住む上では周辺環境は生活に影響します。近くにコンビニ・スーパー・銀行などがあればさらに便利ですし、人気も高いです。
立地や周辺環境に自信がある場合はそれらを全面的に押しだして宣伝に役立てましょう。不動産会社のHPで掲載される写真は、家全体の写真や部屋の写真が多いですが、周辺の便利マップを写真付きで掲載していると購入希望者に直接アプローチができます。その家に住んだときの生活状況をより鮮明にイメージさせることが大切です。
反対に、近くに便利なものがない場合は、「都心部の生活に疲れた人向け」や「スローライフがしたい人に向けて」など、見方を変えてアピールできるようにしましょう。
5．築年数が浅い
築年数が短ければ短いほど売れやすくなります。築浅の目安は築9年以内です。
築10年を超えると問い合わせ件数が激減します。大手不動産ポータルサイトの仕様も影響していて、築10年をボーダーラインにして検索できるようになっているので、「築年数10年以内」という条件付きで検索する人が多いことが関係しています。
6．大手住宅メーカーが建てた
やはり、大手の住宅メーカーが建てた家は人気です。住友林業・積水ハウス・大和ハウス・一条工務店・ミサワホームなど、大手住宅メーカーといわれている会社の物件は、アピールポイントになるでしょう。
例）平成○年、大和ハウスで建設しました
これだけで目を引き、購入希望者は安心します。人によっては即決に至る可能性も高いでしょう。
大手住宅メーカーではなく地元の工務店やローコストによる建築物件は、相手からされる質問にしっかり答えられるようにしましょう。聞かれるまで伝えなくても大丈夫な場合が多いです。嘘はいけませんが、わざわざ言うことではないこともあります。
印象を良くするために、不動産会社にアフターケアも聞いておきましょう。
7．日当たりが良い
中古物件を購入しようと考えている人が第一に挙げるのは「日当たり」と言っても過言ではありません。立地や広さなど妥協できるポイントを妥協しても、日当たりだけは譲れないという人は思っている以上に多いのです。特に南向きの物件は人気も高いため、多少難ありの物件でも売れてしまうことも多いです。
売却物件が南向きであれば重要なアピールポイントになります。その他、どの方角に面しているかも一緒にチェックしておくと良いでしょう。
あまり日当たりが良くない物件であれば、室内を明るく見せる工夫が必要です。カーテンを開ける、証明を付ける、証明を明るいものに取り替えるなどの方法を覚えておきましょう。
日当たりが悪い箇所はカビなども生えやすいので、清潔を保つよう心がけましょう。
8．駐車スペースがある
駐車場のない物件は非常に売れにくいです。そして、駐車場があれば当然広く大きいほど人気があります。
都心部は敷地が狭いので駐車スペースの狭さは仕方がないところもありますが、マンションから戸建ての買い換えをする際は駐車場の広さは気になる部分です。2・3台スペースがあれば全面的に押すべきアピールポイントです。
◆まとめ｜売れない家の利用方法を考えよう
いかがでしたか？
購入してはいけない家や土地の特徴はお分かりいただけたでしょうか。
相続によって手にした不動産なども、当てはまっていると売れにくいと考えられます。
身内の誰かが住む、とか、極端に値段を下げて売りに出す、といった方法を考えておきましょう。
【売れない家に関する記事】
・1年以上売れない不動産を「売れる家」にする方法
・不動産が売れないときの値下げのタイミングとは
・なんで？家が売れない！「そんなときは○○を見直せ！」
・不動産は捨てられるの？いらない負動産を捨てる3つの方法
・新常識！いらない土地は国や自治体に売却・寄付できるって本当なの？